Ενα χρόνο μετά την πανδημία: η αγορά ακινήτων είναι πάλι στις επάλξεις

Η κτηματαγορά προσαρμόζεται σιγά σιγά στις νέες καταστάσεις (Φωτογραφία: Konstantinos Tsakalidis / SOOC).

«H πρόοδος είναι αδύνατη χωρίς αλλαγές, κι όσοι δεν μπορούν να αλλάξουν τον τρόπο που σκέφτονται, δεν μπορούν να αλλάξουν τίποτα» έλεγε ο Τζορτζ Μπερνάρντ Σο. Και στην περίπτωση των όσων βιώνουμε από πέρυσι, φαίνεται να δικαιώνεται απολύτως.

Μετά από ένα χρόνο και πλέον από την επιβολή του πρώτου lockdown και την «γνωριμία» μας με τη πανδημία του Covid 19, φαίνεται πως η ζωή μας έχει αλλάξει τόσο πολύ, γεγονός που υποστηρίζεται από μια σειρά νέα δεδομένα και καταστάσεις, παρότι υπάρχουν ακόμα στοιχεία που θα μπορούσαν να αποδείξουν ακόμα και το αντίθετο (!).

Τον Μάρτιο του 2020 ξαφνικά, οι περισσότεροι από εμάς, ζήσαμε τη πρώτη καραντίνα της ζωής μας, μείναμε σπίτι και τα πάντα «πάγωσαν». Άλλοι παρέμειναν αισιόδοξοι, κάποιοι ήταν από την αρχή απαισιόδοξοι, αλλά σίγουρα οι περισσότεροι ήταν τουλάχιστον σκεπτικοί. Οι προβλέψεις πολλές, οι θεωρίες συνωμοσίας ακόμα περισσότερες, ιδιαίτερα στο χώρο της αγοράς ακινήτων. Η πρώτη αντίδραση της οικονομίας ήταν η αναμενόμενη και η «λογική», να σταματήσουν τα πάντα. Συμφωνίες που δεν είχαν ολοκληρωθεί πάγωσαν, το ενδιαφέρον για αγορά ή πώληση, ή ακόμα και για αλλαγή κατοικίας κτλ, όλα έμειναν στο «κάτσε να δούμε τι θα γίνει».

Στην συνέχεια, ήρθε μια νέα πραγματικότητα, που θεωρήσαμε ότι θα άλλαζε τα έως τότε δεδομένα. Μάθαμε εκφράσεις όπως «τηλεργασία», τόσο στον ιδιωτικό όσο και στο δημόσιο τομέα, είδαμε νέες εταιρίες που ειδικεύονται σε υπηρεσίες ακινήτων να εμφανίζονται και να παρέχουν υψηλού επιπέδου υπηρεσίες, μάθαμε ότι μπορούμε να πάρουμε αρκετά πιστοποιητικά που αφορούν τη μεταβίβαση ενός ακινήτου μέσω υπολογιστή και τέλος ανακοινώθηκε ότι υπάρχει διαδικασία Εθνικής- Διεθνούς πιστοποίησης του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων ή πιο σωστά μεσίτη αστικών συμβάσεων. Μάλιστα για τα 2 τελευταία, πριν το 2020 ούτε ο πιο αισιόδοξος επαγγελματίας, δεν θα πίστευε ότι θα όλα αυτά θα γίνονταν πραγματικότητα.

Μετά από ένα χρόνο, αρκετά από αυτά δεν άντεξαν ή δεν παρέμειναν. Το παράδειγμα της τηλεργασίας ήρθε να επιβεβαιώσει πως όλα ΔΕΝ μπορούν να αντικαταστήσουν την ανθρώπινη επαφή 100%. Φυσικά και για πάρα πολλούς τομείς και κυρίως για τις εταιρείες τεχνολογίας η νέα τακτική ήταν μια λογική συνέχεια, αλλά το zoom και τα skype calls, άλλαξαν έναν πεπερασμένο αριθμό από συνομιλίες και meetings. Οι διαπραγματεύσεις, ο συντονισμός διαδικασιών, ειδικά στον δημόσιο τομέα της απέραντης γραφειοκρατίας, και οι αγοραπωλησίες δεν μπορούσαν να αλλάξουν σε μια μέρα.

Πολλοί προέβλεψαν ότι, η τηλεργασία όχι μόνο θα παγιωνόταν, αλλά τα περισσότερα γραφεία θα περιόριζαν τους χώρους που μισθώνουν και ότι πολλοί εργαζόμενοι θα επιλέξουν να εργάζονται μόνιμα από το σπίτι τους. Μετά από 12 μήνες και πλέον καραντίνας- υπό λειτουργίας, αυτές οι προβλέψεις όχι μόνο δεν επαληθεύτηκαν, παρότι φυσικά σε ορισμένες κατηγορίες όπως οι πωλήσεις υπήρξε περιορισμός των θέσεων εργασίας στο γραφειακό χώρο – σε πολύ περιορισμένα νούμερα όμως – αλλά οι μελέτες και τα στατιστικά δείχνουν πως κατά 80% το μέτρο της τηλεργασίας δεν αποδίδει (εξ ου και στα lockdown του φθινοπώρου – χειμώνα 2021 δεν υπήρξε η αναμενόμενη μείωση κινητικότητας των εργαζομένων). Πολλοί μάλιστα είχαν προβλέψει ότι η τηλεργασία θα προκαλέσει μείωση των μισθωμάτων των γραφείων κάτι που μέχρι στιγμής δεν επιβεβαιώνεται.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος παρουσιάστηκε σημαντική μείωση (της τάξης του 67%) ως προς το πλήθος των μεταβιβάσεων το 2020 (Φωτογραφία:  Alexandros Michailidis / SOOC).

Πολλοί προέβλεψαν ότι θα υπήρχε μια σημαντική μείωση  στις αξίες των ακινήτων γενικότερα λόγω του Covid 19 αλλά πλέον τον Μάιο του 2021, παρατηρούμε πως όχι μόνο δεν υπήρξε μείωση, αλλά εμφανίστηκαν σημαντικά σημάδια αύξησης των ζητούμενων αξιών σε πολλές περιοχές τόσο της Αττικής αλλά και της Θεσσαλονίκης. Φυσικά, για να έχουμε ολοκληρωμένη εικόνα θα πρέπει να δούμε τα στατιστικά και τα δεδομένα. Σύμφωνα λοιπόν με την Τράπεζα της Ελλάδος έχουμε τα εξής:

Παρουσιάστηκε σημαντική μείωση (της τάξης του 67%) ως προς το πλήθος των μεταβιβάσεων το 2020, σε σχέση με το 2019. Το γεγονός αυτό είναι απόλυτα λογικό και αναμενόμενο καθώς, αρχικά οι αγοραστές από το εξωτερικό (βλ. Κίνα-Golden Visa) δεν μπορούσαν και βασικά ακόμα δεν μπορούν να έρθουν στην χώρα μας.  Επίσης, μέχρι πρότινος, υπήρχαν και πρακτικά προβλήματα, όπως το ότι δεν μπορούσε καν να γίνει επίσκεψη για αυτοψία σε ακίνητο (δεν υπήρχε συγκεκριμένος κωδικός sms, και επίσης για μεγάλο διάστημα κατά την διάρκεια της καραντίνας, η μετακίνηση μεταξύ δήμων δεν επιτρεπόταν καν). Επιπλέον, τα υποθηκοφυλακεία ήταν είτε κλειστά, είτε λειτουργούσαν με περιορισμένα ραντεβού, και τέλος από ψυχολογικής άποψης η κατάσταση της αβεβαιότητας  και φοβίας της υγείας δημιουργεί αναβολές για την ολοκλήρωση της όποιας συμφωνίας – επένδυσης/ πώλησης.

Ωστόσο, συνολικά το 2020 η μέση ετήσια αύξηση των αξιών των διαμερισμάτων ήταν στα επίπεδα του 4,2% σε σχέση με το 2019. Με απλά λόγια, κατά μέσο όρο τα διαμερίσματα, έγιναν ακριβότερα κατά 4% το 2020 σε σχέση με το 2019, κι όπως φαίνεται συνεχίζουν να ανεβάζουν την αξία τους ή πιο σωστά οι πωλητές θεωρούν ότι αυξήθηκαν οι αγοραίες αξίες. Ταυτόχρονα πρέπει να λάβουμε υπόψιν μας, ότι η αντίστοιχη αύξηση του 2019 σε σχέση με το 2018 ήταν 7,2%.

Θεωρώ ότι η παραπάνω στατιστική ανάλυση ίσως θα απαιτούσε παραπάνω ανάλυση καθώς προσωπικά μου κάνει μεγάλη εντύπωση ότι μόνο ότι το 2020 υπήρξε αύξηση και όχι μείωση αλλά και το γεγονός ότι ήταν 50% μικρότερη από την αύξηση της προηγούμενης χρονιάς (προ covid).

Σίγουρα η κτηματαγορά προέρχεται από μια τεράστια κρίση, που είχε ξεκινήσει το 2010 και δεν μπορούσε να αναστραφεί καθώς υπήρχαν βασικά προβλήματα στην Ελληνική Κτηματαγορά- Μνημόνια- Capital Controls – Grexit. Είναι ξεκάθαρο πως ο μέσος όρος αύξησης δεν μπορεί να ερμηνευθεί ικανοποιητικά, αλλά ας κάνουμε μια μικρή, βασική γεωγραφική ανάλυση των δεδομένων για να έχουμε μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα:

Με πιο αναλυτική έρευνα προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το τέταρτο τρίμηνο του 2020, σε σχέση με το αντίστοιχο του 2019 ήταν:

– αυξημένες κατά 5,2% στην Αθήνα και
– αυξημένες κατά 4,1% στη Θεσσαλονίκη
– μειωμένες κατά -0,5% στις μεγάλες πόλεις της χώρας και
– μειωμένες κατά -0,3% στις μικρότερες πόλεις της επικράτειας.

Αντίστοιχα το 2019 σε σχέση με το 2018 η κατάσταση ήταν σίγουρα διαφορετική:

– αυξημένες κατά 7,4% στην Αθήνα και
– αυξημένες κατά 4,6% στη Θεσσαλονίκη
– αυξημένες κατά 0,1% στις μεγάλες πόλεις της Ελλάδας και
– αυξημένες κατά 1,8% στις μικρότερες πόλεις της επικράτειας.

Αναφορικά στους γραφειακούς χώρους, είναι ξεκάθαρο ότι η ζήτηση για μεγαλύτερους σε επιφάνεια, ανά εργαζόμενο, και καλύτερα αεριζόμενους χώρους, και άρα πιο ασφαλείς σε σχέση με τα υγειονομικά πρωτόκολλα, είναι σημαντική. Είναι λογικό και αναμενόμενο ότι όσο θα αυξηθεί η ζήτηση για σύγχρονα γραφεία με υψηλά standards αερισμού και ασφάλειας, θα υπάρχει και αύξηση των αξιών (νόμος της προσφοράς και της ζήτησης).

Η απορία όλων είναι αν οι ιδιοκτήτες (επενδυτές) επαγγελματικών κτιρίων παλαιότητας άνω των 20 ετών (δηλαδή κατασκευής του 2000 και παλαιότερα) θα προχωρήσουν σε επιπλέον επένδυση ανακαίνισης ή αν θα δεχθούν τη τάση και τα νέα δεδομένα της αγοράς. Ο παράγοντας Location – Location- Location στα εμπορικά ακίνητα επηρεάζει κατά πάρα πολύ την αξία τους (εμπορική και μισθωτική) ωστόσο διαισθάνομαι ότι θα υπάρξει πλέον διαχωρισμός σε νεόδμητα κτίρια προδιαγραφών υγειονομικού πρωτοκόλλου, ανακαινισμένα σύμφωνα με τις προδιαγραφές πρωτοκόλλων και τα… παλαιά ακίνητα. Νομίζω ότι είναι εύκολο να συμπεράνουμε ότι η διαφοροποίηση των μισθωτικών και κατ’ επέκταση αγοραίων αξιών θα είναι εμφανής και έντονη στα επαγγελματικά ή επενδυτικά ακίνητα τα επόμενα έτη.

Μία ακόμα αλλαγή που παρατηρείται το 2021 στην κτηματαγορά, είναι το γεγονός ότι οι ενδιαφερόμενοι μισθωτές ή αγοραστές ακινήτων γνωρίζουν πλέον πιο συγκεκριμένα τις ανάγκες τους. Προφανώς τα αλλεπάλληλα και συνεχόμενα lockdowns ανάγκασαν πολλούς να περάσουν περισσότερο και πιο ποιοτικό χρόνο στις οικίες τους, και να ανακαλύψουν που υστερεί το σπίτι τους σε σχέση με τις ανάγκες τους, αλλά και να εκτιμήσουν τα πολλά θετικά που έχει. Άρα πλέον γνωρίζουν πιο συγκεκριμένα σε ποια περιοχή θέλουν να μετακομίσουν, πολλές φορές και σε ποια γειτονιά, και είναι πιο ακριβείς στις προδιαγραφές που θέλουν από το νέο τους σπίτι (αυτονομία θέρμανσης ή καλύτερη θερμομόνωση,  αριθμό υπνοδωματίων κτλ).

Ταυτόχρονα η εξοικείωση με την τεχνολογία σε συνδυασμό με την πανδημία, αντικατέστησαν τις άσκοπες επισκέψεις σε ακίνητα με video ή 360 περιήγηση (σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και με video κλήση μεταξύ των ενδιαφερόμενων και των μεσιτών). Μάλιστα, πολλά μεσιτικά γραφεία που λειτουργούν επαγγελματικά,  προχώρησαν σε επένδυση αναβάθμισης τόσο των τεχνικών μέσων (κάμερες 360 μοιρών) αλλά και των ιστοσελίδων τους, προσφέροντας υπηρεσίες πολύ αναβαθμισμένες παρά την προφανή μείωση του τζίρου τους, κατά το τελευταίο έτος.

Οι ενδιαφερόμενοι μισθωτές ή αγοραστές ακινήτων γνωρίζουν πλέον πιο συγκεκριμένα τις ανάγκες τους (Konstantinos Tsakalidis / SOOC).

Σε αυτό το σημείο, αξίζει να σταθούμε, στον κλάδο των ακινήτων και πιο συγκεκριμένα στη μεσιτεία. Σε ότι αφορά στην μεταβίβαση ακινήτων, έχουμε δει βήματα προόδου τόσο από τους επαγγελματικούς φορείς (βλ. Μεσιτικός Σύλλογος Αττικής, Επαγγελματικό Επιμελητήριο κτλ), αλλά και από το ίδιο το κράτος. Θα ξεκινήσω από το τελευταίο, καθώς η γραφειοκρατία είναι ένας παράγοντας αποτρεπτικός στην Ελλάδα, μια μεταβίβαση ακινήτου απαιτεί πληθώρα εγγράφων από δημόσιους φορείς για να είναι ολοκληρωμένη και σωστή, ωστόσο πολλά από αυτά πλέον μπορούν να συλλέγουν μέσω internet και η ψηφιακή ταυτότητα κτιρίου αν και προσθέτει βήματα, θα αποτελέσει σύντομα μια ολοκληρωμένη διαδικασία.

Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι περιορισμοί μετακίνησης και λειτουργίας δημοσίων και ιδιωτικών φορέων προκαλούν καθυστερήσεις ωστόσο είμαι αισιόδοξος ότι σύντομα, και όταν βελτιωθεί το υγειονομικό τοπίο με τους εμβολιασμούς, όλες αυτές οι καθυστερήσεις θα περιοριστούν και είναι ξεκάθαρο πως σε συνδυασμό με την επιστροφή των ξένων αγοραστών και την αύξηση της ζήτησης αγοράς, τότε η διαδικασία μεταβίβασης/ πώλησης, θα είναι πιο ολοκληρωμένη και εύκολη και σίγουρα πιο διαφανής.

Ένα τελευταίο θέμα που θέλω να σταθώ είναι η διαδικασία πιστοποίησης μεσιτών αστικών συμβάσεων. Η επαγγελματική πιστοποίηση ιδιαίτερα σε έναν κλάδο που στην Ελλάδα αντιμετωπίζεται ποικιλοτρόπως κατά τη γνώμη μου είναι πολύ θετική και θα αναβαθμίσει τον κλάδο. Είναι μια τακτική που συναντάται σχεδόν σε όλες τις ανεπτυγμένες χώρες και προσωπικά δεν πίστευα ότι θα γινόταν πραγματικότητα και σε εμάς. Είναι μια κίνηση αποδεικνύει τη προσπάθεια όλων των εμπλεκόμενων φορέων να εξυγιάνει έναν τόσο σημαντικό τμήμα της ελληνική οικονομίας που μέχρι στιγμής δεν είχε την εκτίμηση που του αρμόζει.

Διαβάστε ακόμα: Peace of Mind Property – Μια νέα λύση στη διαχείριση των ακινήτων.

TAGS :
ακίνητα

x Ακολουθήστε το Andro στο Facebook