«Το φαινόμενο Αirbnb άντεξε και στην πανδημία»

«Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποδείχτηκαν ανθεκτικές και ευέλικτες, καθώς κατάφεραν να ανταποκριθούν, περισσότερο από τα «παραδοσιακά» τουριστικά καταλύματα» (George Vitsaras / SOOC).

Πόσο έχει αλλάξει την πρωτεύουσα, κυρίως, αλλά και ολόκληρη την Ελλάδα (δευτερευόντως) με την εμφάνιση του φαινομένου «Αirbnb»; Ηταν μια ακόμη «φούσκα» εύκολου κέρδους για κάποιους ή, τώρα, με την πανδημία το παιχνίδι θα αλλάξει όρους και κανόνες; Οι συγγραφείς Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, Εύα Παπατζανή και Δημήτρης Πέττας, έπειτα από εμπεριστατωμένη έρευνα, συνέγραψαν το βιβλίο «Το Airbnb στην πόλη/ευκαιρία ή απειλή;» που κυκλοφορεί από τις εκδόσεις Πόλις και είναι, όντως, ένας απόλυτα χρηστικός οδηγός για να εισέλθει κανείς στα άδυτα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Οι τρεις συγγραφείς αναλύουν στο Andro το φαινόμενο, όπως επίσης τα θετικά και τις παρενέργειές του. Σημειώνουν τι αναμένεται να γίνεται μετά την έλευση της πανδημίας και διευκρινίζουν ποιες περιοχές παραμένουν ψηλά στις προτιμήσεις.

– Το Airbnb έχει πληγεί από την πανδημία και σε ποιο βαθμό; Είναι ένα φαινόμενο που πνέει τα λοίσθια ή θα περάσει σε μια νέα φάση;

Στο θέμα αυτό, στον τρόπο με τον οποίο η πανδημία επηρέασε ήδη και αναμένεται να καθορίσει στο μέλλον το Airbnb ειδικά και τον τουρισμό συνολικότερα, αναφερόμαστε αναλυτικά στο Επίμετρο του βιβλίου. Η παγκόσμια παύση του τουρισμού λόγω COVID-19 είχε, όπως αναμενόταν, σημαντική επίδραση (και) στο τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ωστόσο, αυτές αποδείχτηκαν αρκετά ανθεκτικές, καθώς η άρση των απαγορεύσεων ως προς τις διεθνείς μετακινήσεις κατά την άνοιξη και το καλοκαίρι του 2020 συνοδεύτηκε από αύξηση στις Airbnb κρατήσεις, έστω και σε αριθμούς αισθητά χαμηλότερους συγκριτικά με το καλοκαίρι του 2019.

– Τι έχει παρατηρηθεί ως τώρα; Ποια είναι τα πρώτα συμπεράσματα; 

Παρατηρήθηκε σημαντική αύξηση των κρατήσεων από εγχώριους επισκέπτες που διαμένουν σε κοντινή απόσταση από τους προορισμούς στους οποίους επέλεξαν να μετακινηθούν, καθώς επίσης μια αποκέντρωση των κρατήσεων από δημοφιλείς (αστικούς και νησιωτικούς) προς λιγότερο δημοφιλείς και νέους προορισμούς, συχνά στον αγροτικό χώρο. Οι παραπάνω τάσεις δείχνουν πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποδείχτηκαν ανθεκτικές και ευέλικτες, καθώς κατάφεραν να ανταποκριθούν, περισσότερο από τα «παραδοσιακά» τουριστικά καταλύματα, στη νέα ζήτηση των επισκεπτών για «ασφαλείς» τουριστικούς προορισμούς και καταλύματα. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρόσφεραν τη δυνατότητα διαμονής σε απομονωμένους προορισμούς, όπου η κοινωνική συναναστροφή είναι περιορισμένη και όπου μπορεί να φτάσει κανείς με ιδιωτικό μέσο μεταφοράς. Εάν η ζήτηση για «ασφαλείς» προορισμούς παγιωθεί στο μέλλον, αναμένουμε ότι οι Airbnb κρατήσεις θα καταφέρουν να ανακάμψουν σε σημαντικό βαθμό ενώ η ανάκαμψη αυτή θα συνοδευτεί από ευρύτερες αλλαγές όχι μόνο στο τοπίο του Airbnb αλλά του τουρισμού συνολικότερα.

– Μια τέτοια αλλαγή είναι η μετατροπή των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μεσοπρόθεσμες;

Η μετατροπή Airbnb καταλυμάτων σε καταλύματα μεσοπρόθεσμης μίσθωσης είναι ήδη γεγονός, χωρίς να γνωρίζουμε ακριβώς σε ποιο βαθμό συμβαίνει, και συνδέεται μεταξύ άλλων με τη σύγχρονη ψηφιακότητα και τη διάδοση της τηλεργασίας ή, αλλιώς, την «απεδαφικοποίηση» της εργασίας. Είναι πλέον γενικά αποδεκτό πως η διάδοση της εξ αποστάσεως εργασίας αποτελεί εξέλιξη που –παρότι επιβλήθηκε από τις τρέχουσες ιδιαίτερες συνθήκες– αναμένεται να καθιερωθεί σε μεγάλο βαθμό και μετά το τέλος της πανδημίας. Ήδη στην Ευρώπη, το ποσοστό των εργαζόμενων από απόσταση αγγίζει το 40%, ενώ λίγο πριν τον COVID-19 έφτανε μόλις στο 11%. Ταυτόχρονα, η εξ αποστάσεως εργασία διαδίδεται σε όλο και περισσότερους επαγγελματικούς τομείς που δεν σχετίζονται πάντα άμεσα με τις νέες τεχνολογίες.

– Αυτό πώς θα αλλάξει τα δεδομένα; 

Θεωρούμε ότι οι παραπάνω τάσεις οδηγούν ήδη και θα οδηγήσουν μελλοντικά σε σημαντική αύξηση της ζήτησης για μεσοπρόθεσμες μισθώσεις, ειδικά σε πόλεις της Νότιας Ευρώπης, όπου το κλίμα είναι ελκυστικό και το κόστος ζωής παραμένει ακόμα σχετικά χαμηλό. Στην Αθήνα ειδικά, μια τέτοια εξέλιξη μοιάζει εξαιρετικά πιθανή, μετά και από την πρόσφατη καθιέρωσή της ως “city break” τουριστικού προορισμού, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι διαθέτει κιόλας τις απαραίτητες υποδομές, όπως κατάλληλα διαμορφωμένα και επιπλωμένα διαμερίσματα, οικοδεσπότες με εμπειρία και υψηλές δεξιότητες, ψηφιακές υποδομές για τηλεργασία και έναν σημαντικό και αυξανόμενο αριθμό co-working spaces.

– Ποια ακριβώς ανάγκη (οικονομική, κοινωνική, ακόμη και πολιτική) ήρθε να καλύψει το Airbnb;

Αρχικά, το Airbnb ήρθε να απαντήσει –και το έκανε με τρόπο ιδιαιτέρως αποτελεσματικό– σε μία κατά βάση πολιτισμική στροφή στον τουρισμό, στην αναζήτηση «αυθεντικών εμπειριών» εκ μέρους των επισκεπτών, στην επιθυμία να βιώσουν τον τόπο που επισκέπτονται σαν «ντόπιοι». Στο πλαίσιο αυτό, ειδικά οι νεαρότεροι επισκέπτες, απομακρύνθηκαν από διαχρονικά τουριστικές γειτονιές των πόλεων, επέλεξαν να διαμείνουν στις περιοχές όπου κατοικούν οι ντόπιοι και θέλησαν να εμπλακούν στην καθημερινότητά τους. Εν τω μεταξύ, συγκριτικά με τα «παραδοσιακά» τουριστικά καταλύματα, το Airbnb πρόσφερε αυτήν την εμπειρία σε πιο προσιτές τιμές.

– Στην Αθήνα πώς αναπτύχθηκε η κατάσταση; 

Ταυτόχρονα, στην Αθήνα, η Airbnb μίσθωση ακινήτων αποτέλεσε για ένα σημαντικό τμήμα των Airbnb εκμισθωτών μέρος μιας στρατηγικής επιβίωσης κατά την περίοδο της κρίσης. Καθώς η οικονομική κρίση μεταφράστηκε γρήγορα και σε στεγαστική (βλ. υπερχρεωμένα νοικοκυριά, κόκκινα δάνεια, ενεργειακή φτώχεια, εξώσεις και πλειστηριασμοί), πολλά νοικοκυριά βρέθηκαν σε συνθήκες αδυναμίας κάλυψης των στεγαστικών τους αναγκών και στράφηκαν στη λύση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ενός ή περισσότερων ακινήτων που διέθεταν. Ωστόσο, στα χρόνια που ακολούθησαν, πριν ακόμα ξεσπάσει η πανδημία, σημαντικός αριθμός «μικρών παικτών» αναγκάστηκε να αποσυρθεί από την Airbnb αγορά για μια σειρά από λόγους, όπως η αδυναμία τους να ανταγωνιστούν παίκτες με μεγάλα χαρτοφυλάκια ή να ανταποκριθούν στην αυξανόμενη «επαγγελματοποίηση» της Airbnb δραστηριότητας.

– Βοήθησαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις να αλλάξει η όψη ειδικά της Αθήνας, μιας πόλης σοβαρά τραυματισμένης από την οικονομική κρίση;

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έπαιξαν εξαιρετικά κρίσιμο ρόλο στη μεταβολή της τουριστικής ταυτότητας της Αθήνας, που μετατράπηκε από πόλη-ενδιάμεσος σταθμός (one-stop destination) κατά τους καλοκαιρινούς μήνες σε έναν city break προορισμό για ολόκληρο το χρόνο. Η μεταβολή αυτή αποτέλεσε και στόχο της διοίκησης, τόσο του Δήμου Αθηναίων σε τοπικό επίπεδο όσο και του Υπουργείου Τουρισμού σε κεντρικό. Καθώς αυξήθηκε όχι μόνο ο αριθμός των επισκεπτών στην Αθήνα (από 2,5 εκατομμύρια το 2012 σε 6,3 το 2019) αλλά και ο αριθμός των διανυκτερεύσεών τους, υπήρξαν σημαντικά οφέλη για δραστηριότητες και επιχειρήσεις που σχετίζονται, άμεσα ή έμμεσα, με τον τουρισμό. Ταυτόχρονα, όμως, ορισμένες γειτονιές της πόλης, όπως αναλυτικά εξηγούμε στο βιβλίο, βίωσαν μια απότομη διαδικασία «τουριστικοποίησης» που οδήγησε σε αύξηση των ενοικίων και σε εκτοπισμό νοικοκυριών, δημιούργησε σημαντικές οχλήσεις στην καθημερινότητα του μόνιμου πληθυσμού και προκάλεσε βίαιες μεταμορφώσεις της τοπικής οικονομίας, με πολλά τοπικά καταστήματα και τοπικές υπηρεσίες να απευθύνονται πια πρωτίστως στους τουρίστες παρά στους μόνιμους κατοίκους.

«Τα Airbnb ακίνητα και οι Airbnb εκμισθωτές ποικίλουν από περιοχή σε περιοχή και, ταυτόχρονα, ποικίλουν οι τρόποι με τους οποίους επωφελείται κανείς από την Airbnb αγορά» (George Vitsaras / SOOC).

– Ποια η σχέση της ανάπτυξης του Airbnb με τη στεγαστική κρίση που αντιμετώπισε η χώρα; 

Δεν θεωρούμε τυχαίο που η ανάπτυξη του Airbnb στην Ελλάδα συνέπεσε με την έκρηξη των επιπτώσεων της οικονομικής κρίσης, η οποία έλαβε γρήγορα και τη μορφή μιας κρίσης στέγης. Τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, τα κόκκινα δάνεια, οι εξώσεις και οι πλειστηριασμοί, η ενεργειακή φτώχεια και η συνολικότερη στεγαστική αποστέρηση διαμόρφωσαν ένα τοπίο αυξημένης στεγαστικής επισφάλειας για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού και ιδιαίτερα για τις πιο ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Είναι χαρακτηριστικό πως το λεγόμενο στεγαστικό κόστος (το σύνολο των δαπανών ενός νοικοκυριού για την κατοικία του) σημείωσε ραγδαία αύξηση στη χώρα από το 2010 και μετά, ενώ το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών σημείωνε κατακόρυφη πτώση. Κατά τη διάρκεια της κρίσης, η ιδιοκτησία κατοικίας (που είναι πιο διαδεδομένη στην Ελλάδα συγκριτικά με άλλες χώρες της Ευρώπης) μετατράπηκε από ευλογία σε κατάρα. Τα αίτια, βέβαια, της στεγαστικής κρίσης συνδέονται και με τη διαχρονική απουσία συγκροτημένων δημόσιων στεγαστικών πολιτικών. Η αύξηση της στεγαστικής επισφάλειας συνέπεσε με την αυξημένη ζήτηση για τουριστικά καταλύματα, κυρίως στα αστικά κέντρα, και συνέβαλε στην ανάπτυξη του Airbnb, που ορισμένοι αξιοποίησαν ως πηγή ενός πρόσθετου ζωτικής σημασίας εισοδήματος ενώ άλλοι ως ένα νέο πεδίο κερδοσκοπίας.

– Από οικονομικής πλευράς διακινήθηκε αρκετό χρήμα προς τους ιδιοκτήτες Airbnb ακινήτων. Μήπως, όμως, έτσι δόθηκε η αίσθηση και η δυνατότητα ενός εύκολου και ανέξοδου πλουτισμού;

Όπως εμφατικά εξηγούμε στο βιβλίο, το Airbnb αναπτύσσεται με τρόπο άνισο, τόσο σε γεωγραφικό όσο και σε κοινωνικο-οικονομικό επίπεδο. Τα Airbnb ακίνητα και οι Airbnb εκμισθωτές ποικίλουν από περιοχή σε περιοχή και, ταυτόχρονα, ποικίλουν οι τρόποι με τους οποίους επωφελείται κανείς από την Airbnb αγορά. Όπως ήδη αναφέρθηκε, για ορισμένους το Airbnb αποτέλεσε στρατηγική επιβίωσης ή, πιο απλά, μία διέξοδο από την κρίση, καθώς κατάφεραν χάρη σε αυτό να ανταποκριθούν στις αυξημένες οικονομικές υποχρεώσεις τους, στην εξόφληση λειτουργικών εξόδων του νοικοκυριού τους, στην αποπληρωμή φόρων, δανείων κλπ.

– Υπήρξαν, φυσικά, και πιο «επιθετικοί» παίκτες. 

Παράλληλα, για κάποιους άλλους παίκτες της Airbnb αγοράς (μικρούς έως μεγάλους επενδυτές ή μικρές έως μεγάλες εταιρείες ακινήτων), ανοίχτηκε ένα νέο, πολλά υποσχόμενο, πεδίο κερδοσκοπίας και συσσώρευσης πλούτου. Μάλιστα, αυτή η δεύτερη κατηγορία παικτών φαίνεται να αυξάνει σταδιακά τα οφέλη, καθώς όλο και περισσότεροι μικροί παίκτες εκτοπίζονται από την όλο και πιο ανταγωνιστική και «επαγγελματοποιημένη» Airbnb αγορά και καθώς όλο και περισσότερα ακίνητα συσσωρεύονται σε όλο και λιγότερα χέρια. Χαρακτηριστική είναι η διαρκής αύξηση των λεγόμενων «πολλαπλών καταχωρήσεων» (multiple listings) στην πλατφόρμα της Airbnb, των καταχωρήσεων δηλαδή (πολύ) περισσότερων του ενός ακινήτων από έναν και μόνο Airbnb εκμισθωτή (άλλοτε ιδιώτη και άλλοτε, μάλλον πιο συχνά, μικρής έως μεγάλης εταιρείας ακινήτων).

Το βιβλίο των Δημήτρη Μπαλαμπανίδη, Εύα Παπατζάνη και Δημήτρη Πέττα «Το Airbnb στην πόλη» κυκλοφορεί από τις εκδόσεις Πόλις.

– Υπήρξε δραστική αλλαγή σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας; Τι συνέβη με τους φτωχούς ενοίκους των πολυκατοικιών σε περιοχές με αυξημένες συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων;

Οι επιπτώσεις του Airbnb είναι πολλαπλές και αφορούν ταυτόχρονα την οικονομία, την κοινωνία και τον αστικό χώρο. Ας σταθούμε περισσότερο εδώ στη διαπίστωση πως στην Αθήνα, όπως σε όλες τις πόλεις, το Airbnb δεν αναπτύσσεται γεωγραφικά με ομοιόμορφο αλλά με άνισο τρόπο. Οι συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων είναι μεγαλύτερες στις κεντρικές και αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές, με αποτέλεσμα οι επιπτώσεις να είναι εκεί πιο σοβαρές. Συγκεκριμένα, στις περιοχές με αυξημένη συγκέντρωση Airbnb ακινήτων οι τιμές ενοικίων στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης δέχτηκαν σημαντικές πιέσεις προς τα πάνω ενώ εκτοπίστηκαν νοικοκυριά που δεν ήταν σε θέση να ανταποκριθούν στην εν λόγω οικονομική πίεση.

– Για τι είδους αλλαγές μιλάμε; 

Ειδικά ο εκτοπισμός των πιο φτωχών κοινωνικο-οικονομικών ομάδων, αλλά και μικρο-μεσαίων, οδήγησε στην αναζήτηση στέγης σε γειτονικές ή πιο απομακρυσμένες περιοχές, ανάλογα με το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα. Ταυτόχρονα, μια σειρά άλλων αλλαγών, όπως οι αλλαγές των τοπικών δραστηριοτήτων (βλ. το κλείσιμο καταστημάτων που απευθύνονταν στις ανάγκες των μόνιμων κατοίκων και το άνοιγμα καταστημάτων που απευθύνονται πρωτίστως σε επισκέπτες) οδήγησαν όχι απλώς σε αύξηση του κόστους των παρεχόμενων υπηρεσιών αλλά σε μια συνολικότερη αλλαγή της τοπικής φυσιογνωμίας. Οι αλλαγές για τις οποίες μιλάμε έχουν χαρακτηριστεί ως διαδικασίες «τουριστικοποίησης» των γειτονιών και των πόλεων, που απειλούν κρίσιμα χαρακτηριστικά της κοινωνικής γεωγραφίας της Αθήνας, όπως την ποικιλομορφία, την πολυσυλλεκτικότητα και την πολυλειτουργικότητα του χώρου, με κίνδυνο την αύξηση ή/και εμφάνιση νέου τύπου χωρικών και κοινωνικών διαχωρισμών και στεγαστικών αποκλεισμών.

– Ποιες περιοχές έχουν σήμερα τη μεγαλύτερη ζήτηση για Airbnb στην Αθήνα και τι συμβαίνει στην επαρχία;

Στην περίπτωση της Αθήνας, οι μεγαλύτερες συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων και οι εντονότερες πιέσεις που ασκεί το φαινόμενο εντοπίζονται στις πιο κεντρικές, προσβάσιμες και αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές γύρω από την Ακρόπολη (Κουκάκι, Μακρυγιάννη, Πλάκα, Θησείο και Μοναστηράκι) και γύρω από τον Λυκαβηττό (Κολωνάκι, Σύνταγμα, Εξάρχεια και Μουσείο). Ιδιαίτερα αυξημένες είναι οι συγκεντρώσεις και στις αμέσως γειτονικότερες περιοχές, γύρω από την Ομόνοια και την πλατεία Βικτώριας, στην Κυψέλη, στον Κεραμεικό και στο Μεταξουργείο, στα Πετράλωνα, στο Μετς και στο Παγκράτι. Ταυτόχρονα, υψηλές συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων εντοπίζονται και στο Νότιο Τομέα Αθηνών και στην Ανατολική Αττική, σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης κατά μήκος του παραλιακού μετώπου, από το Παλαιό Φάληρο μέχρι και το Λαγονήσι, τη Σαρωνίδα, την Ανάβυσσο, το Σούνιο ή τη Ραφήνα.

– Στην υπόλοιπη Ελλάδα ποιες περιοχές έχουν αυξημένο ενδιαφέρον; 

Μετά την Αττική, που έρχεται πρώτη στη συγκέντρωση Airbnb ακινήτων μεταξύ των περιφερειών της χώρας, ακολουθούν οι Περιφέρειες Νοτίου Αιγαίου και Κρήτης, οι διαχρονικά πιο δημοφιλείς δηλαδή τουριστικοί προορισμοί. Πέρα όμως από τα παραπάνω και μάλλον αναμενόμενα, η νέα ζήτηση που προέκυψε μετά το ξέσπασμα της πανδημίας για απομακρυσμένους και ασφαλείς τουριστικούς προορισμούς έβαλε στις λίστες των δημοφιλών προορισμών περιοχές που δεν είχαν εμφανιστεί ποτέ προηγουμένως. Ενδεικτικά, το καλοκαίρι του 2020, μετά την άρση των περιορισμών για το πρώτο κύμα της πανδημίας και σε σύγκριση με το καλοκαίρι του 2019, οι Airbnb κρατήσεις σημείωσαν αύξηση στη Λάρισα κατά 76%, στη Νότια Κυνουρία κατά 19% και στην Πάργα κατά 18% (ενώ στο σύνολο της χώρας σημειωνόταν μείωση κατά 46%).

– Υπάρχουν λύσεις απέναντι στις αρνητικές επιπτώσεις του Airbnb; Πώς μπορούν να αντιμετωπιστούν η αύξηση των τιμών ενοικίων και ο εκτοπισμός μόνιμων κατοίκων από τις γειτονιές τους;

Και βέβαια υπάρχουν (πιθανές) λύσεις ενώ ορισμένες έχουν ήδη θεσπιστεί και δοκιμάζονται παγκοσμίως. Ιδιαίτερα διαδεδομένη είναι η εφαρμογή μέγιστων επιτρεπόμενων χρονικών διαστημάτων κατά τα οποία μπορεί κανείς να μισθώνει ένα Airbnb ακίνητο, σε κάποιες πόλεις του κόσμου για μόλις 30 ημέρες το χρόνο, σε άλλες για 60, 90 ή 120. Υπάρχουν και πόλεις στις οποίες τέθηκαν πολύ αυστηρές (έως απαγορευτικές) προδιαγραφές προκειμένου ένα ακίνητο να μπορεί να διατεθεί στην Airbnb αγορά αλλά και πόλεις στις οποίες η Airbnb μίσθωση ακινήτων απαγορεύτηκε ρητά στις περιοχές που δέχονται πολύ ισχυρές πιέσεις από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.

Στην Ελλάδα, που διαθέτει επίσης σχετικό θεσμικό πλαίσιο, ο Νόμος 4472 του 2017 προβλέπει τη θέσπιση δύο ειδικών περιορισμών «σε συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας». Συγκεκριμένα, μέσω της έκδοσης σχετικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ), δίνεται η δυνατότητα να απαγορευτεί η Airbnb μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου, καθώς επίσης να περιοριστεί η Airbnb μίσθωση ακινήτων στις 90 ημέρες το χρόνο (ή στις 60 στα μικρά νησιά). Οι εν λόγω περιορισμοί, με εφαρμογή στις περιοχές που δέχονται τις μεγαλύτερες πιέσεις από το Airbnb, θα ανέκοπταν πιθανώς τη μαζική απόσυρση ακινήτων από την αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης και θα απέτρεπαν τη συγκέντρωση των Airbnb ακινήτων σε όλο και λιγότερους παίκτες της Airbnb αγοράς. Όμως, από την ψήφιση του νόμου το 2017 μέχρι σήμερα, καμία κυβέρνηση δεν έχει προχωρήσει στην έκδοση της απαραίτητης ΚΥΑ για την επιβολή των ειδικών περιορισμών.

Η περιοχή του Θησείου παραμένει στις βασικές επιλογές για όσους θέλουν να προχωρήσουν σε κάποια βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας (Alexandros Michailidis / SOOC).

– Τι γίνεται με τη φορολόγηση των Airbnb ακινήτων και πώς μπορεί αυτή να συμβάλει στην αντιμετώπιση των αρνητικών επιπτώσεων; Τι συμβαίνει σε άλλες χώρες;

Η φορολόγηση των Airbnb ακινήτων έχει θεσπιστεί σε όλες τις χώρες για τις οποίες μαθαίνουμε και μπορεί έμμεσα να συμβάλει στον περιορισμό τους (στις περιοχές όπου δημιουργούν σοβαρά προβλήματα), καθιστώντας την Airbnb δραστηριότητα λιγότερο συμφέρουσα συγκριτικά με τα προηγούμενα αρκετά χρόνια κατά τα οποία δεν επιβαρυνόταν φορολογικά. Δυστυχώς, σε αρκετές περιπτώσεις, όπως και στην Ελλάδα, το σχετικό θεσμικό πλαίσιο περιορίζεται στη φορολογική συμμόρφωση των Airbnb εκμισθωτών και δεν προχωρά σε πιο σύνθετες και, ως εκ τούτου, κατάλληλες ρυθμίσεις.

– Μπορούμε να μιλήσουμε για πιθανά διαφυγόντα κέρδη; 

Κατά τη γνώμη μας, δεν έχουμε να κάνουμε απλώς με πιθανά διαφυγόντα έσοδα του δημοσίου, με ένα αμιγώς οικονομικό ζήτημα που απαιτεί μερικά φοροτεχνικού τύπου και γεωγραφικά οριζόντια μέτρα. Στο βιβλίο περιγράφουμε το Airbnb ως φαινόμενο με σύνθετες (οικονομικές, κοινωνικές και χωρικές) διαστάσεις και με επιπτώσεις που εντοπίζονται σε συγκεκριμένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων και σε συγκεκριμένους, νησιωτικούς κυρίως, τουριστικούς προορισμούς (και όχι σε ολόκληρη την επικράτεια). Ως εκ τούτου, υπάρχει ανάγκη για θεσμικές ρυθμίσεις όχι μόνο οικονομικού αλλά και κοινωνικού και πολεοδομικού χαρακτήρα, ανάγκη για μέτρα που δεν έχουν απαραίτητα οριζόντια εφαρμογή αλλά χωρική εξειδίκευση, όπως αυτά που έχουν ήδη λάβει άλλες χώρες και που προβλέπονται (αλλά δεν έχουν θεσπιστεί ακόμα) και στο ελληνικό θεσμικό πλαίσιο.

– Θα μπορούσαν οι κατά τόπους Δήμοι να παίξουν ουσιαστικό ρόλο στην αντιμετώπιση των αρνητικών επιπτώσεων του Airbnb;

Μια αξιόλογη προσπάθεια ρυθμιστικής παρέμβασης σε τοπικό επίπεδο ξεκίνησε πρόσφατα ο Δήμος Βαρκελώνης, θέτοντας σε εφαρμογή ένα πολύ επεξεργασμένο «Ειδικό Σχέδιο για την Τουριστική Διαμονή». Το σχέδιο οριοθετεί έξι διακριτές «γεωγραφικές περιοχές», που δέχονται διαφορετικού τύπου πιέσεις από το Airbnb, εμφανίζουν διαφορετικές δυνατότητες υποδοχής του φαινομένου και, ως εκ τούτου, απαιτούν διαφορετική αντιμετώπιση των επιπτώσεών του. Ενδεικτικά, στη «γεωγραφική περιοχή 1», την κεντρική περιοχή της πόλης, όπου το ποσοστό των επισκεπτών στο σύνολο του μόνιμου πληθυσμού αγγίζει μέχρι και το 70%, δεν επιτρέπεται καμία νέα βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, ενώ για κάθε ακίνητο που αποσύρεται από την Airbnb αγορά ένα άλλο Airbnb ακίνητο μπορεί να διατεθεί στη «γεωγραφική περιοχή 3» υπό τις προϋποθέσεις που ισχύουν εκεί. Ανάλογα με τις πιέσεις που δέχεται κάθε «γεωγραφική περιοχή», επιβάλλονται από πολύ αυστηρά έως ήπια μέτρα, από την πλήρη απαγόρευση μέχρι την ελεύθερη ανάπτυξη του Airbnb, ή/και συγκεκριμένες προδιαγραφές, όπως μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός Airbnb ακινήτων ανά οικοδομικό τετράγωνο, ανά κάποια μέτρα γραμμικών ή ακτινωτών αποστάσεων κλπ.

Ειδικά εάν πρόκειται για ρυθμιστικές παρεμβάσεις με χωρική εξειδίκευση ανάλογα με την πίεση που δέχεται κάθε διαφορετική περιοχή μιας πόλης, όπως στην περίπτωση της Βαρκελώνης, φαίνεται ότι οι Δήμοι είναι οι πιο κατάλληλοι και κατεξοχήν αρμόδιοι για να αναλάβουν σχετικές πρωτοβουλίες (συγκριτικά με την κεντρική διοίκηση). Ειδικά στην Ελλάδα όμως, ας μην αναλωθούμε στη γνωστή ατέρμονη συζήτηση περί αρμοδιοτήτων και, με ισχυρή πολιτική βούληση από οποιοδήποτε επίπεδο της διοίκησης, ας δοκιμάσουμε στην πράξη πιθανές λύσεις.

– Τελικά, η υπόθεση Airbnb είναι ανεξάρτητη από το συνολικό πρόβλημα στέγασης στη χώρα;

Ένα από τα βασικά συμπεράσματα στα οποία καταλήγει το βιβλίο είναι πως το φαινόμενο Airbnb συνδέεται άμεσα με τα σύγχρονα ζητήματα στέγης στην Ελλάδα. Στο βαθμό που προκαλεί αρνητικές συνέπειες (όπως η αύξηση των ενοικίων και ο εκτοπισμός κατοίκων από τις γειτονιές τους) προσθέτει στην τρέχουσα στεγαστική κρίση, ενώ στο βαθμό που επιδρά θετικά (αποφέροντας για παράδειγμα ένα πρόσθετο ζωτικής σημασίας εισόδημα σε νοικοκυριά που πλήττονται) προσφέρει ταυτόχρονα σημαντικές διεξόδους. Ως προς την αντιμετώπιση του Airbnb λοιπόν, ενός φαινομένου με πολλαπλές διαστάσεις και πολλαπλές επιπτώσεις (αρνητικές και θετικές μαζί), δεν είναι δυνατό να προταθεί ούτε η απόλυτη καταδίκη του ούτε όμως ένας απόλυτος πανηγυρισμός. Οι αρνητικές επιπτώσεις του, μαζί με μια σειρά σύγχρονων στεγαστικών προβλημάτων (όπως η στεγαστική υπερπληρότητα, η ενεργειακή φτώχεια, οι εξώσεις και οι πλειστηριασμοί, η έλλειψη στέγης κ.ά.) χρειάζεται επιτέλους να αποτελέσουν αντικείμενο συγκροτημένων και αποφασιστικών δημόσιων κοινωνικών πολιτικών, όχι μόνο στον τομέα της κατοικίας αλλά, εν προκειμένω, και στον τομέα του τουρισμού.

Διαβάστε ακόμα: Αξίζει να επενδύσει κανείς σε ακίνητο εν μέσω κορωνοϊού;

TAGS :
AirBnB Αθήνα σπιτι Στέγη

x Ακολουθήστε το Andro στο Facebook