Τελευταία ευκαιρία για τα πέσουν τα ενοίκια

Tο πιο «παράλογο» απ’ όλα τα παράλογα της ελληνικής οικονομίας, συνεχίζει να είναι, η αγορά των ακινήτων, και τα ενοίκια (φωτογραφία: archisearch.gr).

Μια φορά κι έναν καιρό, που οι βασικοί οικονομικοί δείκτες «έβγαζαν νόημα», και η οικονομία ακολουθούσε (σχετικά πάντα) τους κανόνες που θεωρητικά την διέπουν, η ανάπτυξη, τα επιτόκια και οι μισθοί ανέβαιναν «χέρι-χέρι», και ο πληθωρισμός ήταν ένα «αναγκαίο κακό» που όποιος κατάφερνε να τον κρατήσει χαμηλά, έβλεπε σημαντικά οφέλη.

Λίγους μήνες πριν κλείσουμε πια 15 χρόνια από την «ημέρα που άλλαξε τον κόσμο» με την πτώση της Lehman Brothers λοιπόν, και ενώ η παγκόσμια οικονομία συνεχίζει να μην έχει «καμία λογική» (παγκόσμιες καραντίνες, πόλεμοι στην Ευρώπη που αλλάζουν το ενεργειακό στάτους κβο παγκοσμίως και καμιά πενηνταριά ακόμα λιγότερο γνωστοί αλλά όχι και τόσο λιγότερο σημαντικοί, λόγοι που κάνουν τα πάντα ρευστά και επικίνδυνα σαν λάβα), η ελληνική οικονομία δεν θα μπορούσε να… παραμένει, φαινομενικά «παράλογη».

Σε μια «κανονική» οικονομία, ενός ανεπτυγμένου (δηλαδή μέσα στα 50 πλουσιότερες χώρες, με κριτήριο είτε το κατά κεφαλήν εισόδημα, είτε το κατά κεφαλήν ποσό του ΑΕΠ ανά κάτοικο, όπως είναι και στις δυο περιπτώσεις η Ελλάδα, παρότι έχει πέσει πάνω από 10-15 θέσεις σε σύγκριση με τα όσα ζούσαμε προ μνημονίων και ανεπίσημης πτώχευσης) κράτους, η ανάπτυξη που η χώρα καταγράφει, διπλάσια του μέσου όρου της ΕΕ και σημαντικά καλύτερα απ’ όσα δυσοίωνα προμήνυαν και πάλι τα τελευταία χρόνια, θα έπρεπε να σημαίνει καλύτερες συνθήκες διαβίωσης και λειτουργίας της αγοράς.

Σε απλά ελληνικά, θα έπρεπε να ζούμε καλύτερα από πέρυσι και πρόπερσι (όχι και τόσο δύσκολο, ενθυμούμενοι πως περάσαμε τόσους μήνες εγκλωβισμένοι λόγω πανδημίας και με τρομακτικά δύσκολες πιέσεις οικονομικά λόγω της έλλειψης του σημαντικότερου οικονομικού εσόδου της ελληνικής οικονομίας, δηλαδή του τουρισμού) και να βγάζουμε περισσότερα χρήματα.

Μόνο που επειδή η ζωή στον πλανήτη στον 21^ο αιώνα, μοιάζει με βιντεοπαιχνίδι που συνεχώς εξελίσσεται σε πιο «δύσκολες πίστες», ήρθε ο πόλεμος στην Ουκρανία, η ενεργειακή κρίση, και ως ουρά του ο πληθωρισμός που έχει νούμερα «ορθόδοξου ΠΑΣΟΚ», και η ελπίδα για ένα καλύτερο σήμερα, έγινε και πάλι «πόσο κάνει είπες;» σε κάθε διάδρομο του σούπερ μάρκετ.

Ο παραλογισμός του ελληνικού real estate

Και όπως συμβαίνει σταθερά εδώ και δεκαετίες, το πιο «παράλογο» απ’ όλα τα παράλογα της ελληνικής οικονομίας, συνεχίζει να είναι, η αγορά των ακινήτων, και τα ενοίκια.

Ας ξεκινήσουμε από το βασικό ερώτημα. Όχι γιατί είναι «τόσο ψηλά τα ενοίκια». Αυτό έχει αναλυθεί, συζητηθεί, εξηγηθεί εδώ και τρία χρόνια, αλλά τίποτε δεν άλλαξε. Το καίριο ερώτημα είναι, ποιος θέλει να πέσουν τα ενοίκια, ποιος θέλει να πέσουν και γιατί. Άρα τι θα σήμαινε οποιαδήποτε διόρθωση στην παρούσα κατάσταση και ποιον θα εξυπηρετούσε.

Εν αρχή είναι το χρήμα. Και με την ελληνική οικονομία να έχει επιστρέψει στα προ κρίσης, απαράδεκτα για σοβαρό κράτος, αλλά βολικότατα για κακομαθημένους βαλκάνιους «που τους χτυπάνε τόσα χρόνια από όλες τις μεριές» (το ανάγνωσμα προς το εσωτερικό όλων των κυβερνήσεων από το πρώτο μνημόνιο ως και σήμερα δηλαδή), επίπεδα του 30-35% του ΑΕΠ να είναι παραοικονομία, κανείς απ’ όσους «βολεύονται» με αυτά τα δεδομένα, δεν θέλει, και δεν προσπαθεί σοβαρά να αλλάξει κάτι.

Οι ιδιοκτήτες (και μαζί τους και ο κλάδος των μεσιτών, που είχε περάσει επίσης «μαύρα χρόνια» την τελευταία δεκαετία) που κερδίζουν, δεν θα απαιτήσουν καμία αλλαγή. Αντιθέτως, θα πιέσουν να μην γίνει τίποτα που θα τους μειώσει τα έσοδα. Περισσότερα έσοδα σημαίνει καλύτερους οικονομικούς δείκτες, μεγαλύτερα φορολογικά έσοδα, καλύτερες αποδόσεις για τους επενδυτές, άρα και πιο «σέξι» νούμερα για τις παρουσιάσεις σε ενδιαφερόμενους από το εξωτερικό (διόλου τυχαία οι πωλήσεις ακινήτων την τελευταία τριετία σε κατοίκους εξωτερικού ξεπερνούν το 60-65% του συνόλου), και μια σειρά από θετικά νούμερα και στην πραγματική και στα «λογιστικά» της ελληνικής οικονομίας.

Τα ενοίκια ουσιαστικά είναι δεδομένο με τις συνθήκες που υπάρχουν, πως θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν (φωτογραφία: Archisearch.gr).

Αυτοί που «πονάνε»

Προφανώς οι ενοικιαστές πασχίζουν, πονάνε, ζουν δύσκολα και δεν βλέπουν ελπίδα να αλλάξουν ζωή προς το καλύτερο εύκολα και γρήγορα, τουλάχιστον στην πόλη ή στην χώρα που ζουν. Ποιοι είναι όμως οι ενοικιαστές;

Πρώτα και κυριότερα, οι νέοι. Η γενιά από τα 40 και κάτω, που δεν πρόλαβε να ζήσει «παχιές αγελάδες», και μεγάλους μισθούς και ανάπτυξη, διακοποδάνεια, τράπεζες που μοίραζαν λεφτά, και πολυκατοικίες που σηκώνονταν σε ένα «τέρμινο». Κακά τα ψέμματα, οι γενιές που μεγάλωσαν -και γεννήθηκαν στη συνέχεια- με το Ίντερνετ, είναι αυτές που ψάχνουν σπίτια και δεν βρίσκουν πουθενά.

Οι οικογένειες, οι διαζευγμένοι κι οι singles άνω των 40-45, έχουν από χρόνια φύγει στα προάστια. Το πολύ υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης της χώρας, έχει ήδη πέσει πάνω από 3 μονάδες (συγκλονιστικό ποσοστό για τόσο μικρό διάστημα, σε μια χώρα που δεν αύξησε, αλλά μείωσε έστω και ελάχιστα, τον πληθυσμό της) και ξεκάθαρα θα συνεχίσει να πέφτει όσο δεν υπάρχει μεγάλη ροή «φτηνού χρήματος». Κι όσο οι μισθοί παραμένουν τόσο χαμηλά, θα συμπληρώσει κάποιος, αλλά ας μην ανοίξουμε καν το θέμα της αγοράς εργασίας, γιατί τα στοιχεία εκεί είναι ικανά να τρελάνουν ακόμα και καθηγητή στωικής φιλοσοφίας.

Ποιοι έχουν το μεγαλύτερο πρόβλημα από την παγίωση των υψηλών τιμών των ενοικίων λοιπόν; Εκτός Αθήνας, οι σταθερά «κατατρεγμένες» κατηγορίες των επαγγελματιών-λειτουργών που γυρνάνε τη χώρα μέχρι να μονιμοποιηθούν. Δάσκαλοι, αστυνομικοί, στρατιωτικοί. Στην πραγματικότητα, σε 10-15 νησιά με πολύ υψηλά τουριστικά νούμερα δηλαδή. Στην υπόλοιπη χώρα, δεν υπάρχει ουσιαστικά πρόβλημα προσφοράς ακινήτων. Αυτό υπάρχει ουσιαστικά, στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Στην Αθήνα, ξεκάθαρα σημαντικό. Αλλά οι κυβερνώντες βλέπουν τα στατιστικά.

Η απουσία στρατηγικού σχεδιασμού

Πόσοι άνθρωποι μένουν στο κέντρο της πόλης; Πόσα σπίτια είναι διαθέσιμα εκεί; Αλλά πολύ σημαντικότερα, τι θέλουμε να συμβαίνει στο κέντρο και ποιο είναι το σχέδιο για αυτό; Αν κάποιος πιστεύει πως υπάρχουν σαφείς και ξεκάθαρες απαντήσεις στο τελευταίο ερώτημα, πλανάται πλάνην οικτράν. Δεν είναι πρόβλημα της κυβέρνησης, είναι συνολικό θέμα, ο στρατηγικός σχεδιασμός της χώρας με βάση την τουριστική και την οικιστική ανάπτυξη δεν έχει παρουσιαστεί ποτέ και από κανένα κόμμα στην χώρα, σίγουρα όχι μετά τους Ολυμπιακούς του 04’. Αν υπήρχε, προφανώς και θα είχαμε ακούσει κάποια φορά έστω.

Όσο όμως, κανένα think tank και καμία κυβέρνηση δεν παρουσιάζει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο για την ανάπτυξη της πόλης και το πως αυτή θα εμπλέκει την οικιστική επέκταση παράλληλα με τους τουριστικούς στόχους, ο καθένας θα κάνει του κεφαλιού του, και το χάος θα εκτείνεται όσο τα δεδομένα σε οικονομία και χώρα προχωρούν χωρίς στρατηγικό πλάνο.

Κανείς δεν έχει αποφασίσει αν θέλουμε το κέντρο της πόλης να έχει πολλούς, λίγους, κάποιο συγκεκριμένο αριθμό μόνιμων κατοίκων, εδώ δεν έχουν καταλήξει για το πόσα ξενοδοχεία και πόσες κλίνες συνολικά (άρα βάζουμε και τα Airbnb εδώ), θέλουμε να έχουμε στην πόλη, και πως θα επηρεάσουμε την ζωή των ανθρώπων με την τουριστική έκρηξη που προσπαθεί να χτίσει η χώρα για την επόμενη δεκαετία (με το Ελληνικό να είναι φυσικά το επίκεντρο αυτής της έκρηξης και την Αττική να μεταλλάσσεται συνολικά στα επόμενα 20 χρόνια). Κανείς δεν έχει διασαφηνίσει έτσι κι αλλιώς τι ζωή θέλει το κράτος και η κοινωνία να προσφέρεται στις επόμενες γενιές, πόσω δε μάλλον στην σημερινή «χαμένη» (όπως αυτοπροσδιορίζεται ήδη δυστυχώς) των 30αρηδων.

Τα ενοίκια ουσιαστικά είναι δεδομένο με τις συνθήκες που υπάρχουν, πως θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Εκτός από την τουριστικοποίηση του οικιστικού αποθέματος σε συγκεκριμένες περιοχές και γειτονιές (η οποία είχε υποχωρήσει λόγω της πανδημίας, αλλά θα επανέλθει μετά την καλύτερη χρονιά του ελληνικού τουρισμού, όπως αποδεικνύεται το 2022), υπάρχει κι πολυαναμενόμενη εδώ και δεκαετίες, «χρηματιστικοποίηση» της κατοικίας, η μετατροπή της δηλαδή σε εμπόρευμα, ή καλύτερα σε επενδυτικό προϊόν, από όχημα πλουτισμού όπως ήταν σταθερά στην Ελλάδα.

Η αδράνεια του κατασκευαστικού τομέα και ο εγκλωβισμός δεκάδων χιλιάδων ακινήτων που παραμένουν δεσμευμένα (και ακατοίκητα) καθώς και ακόμα περισσότερων παλιών και οριακά κατοικήσιμων που δεν είχαν την δυνατότητα να ανακαινιστούν, είναι επίσης σημαντικοί παράγοντες που κρατάνε ψηλά τα ενοίκια και δεν θα αλλάξουν εύκολα.

Τι μπορεί να αλλάξει αυτό το χειμώνα

Η κυβέρνηση, πριν αρχίσουν τα σκάνδαλα να ξεπετιούνται από το χώμα σαν μανιτάρια σε βρεγμένο δάσος, είχε αρχίσει να ανακοινώνει προθέσεις και δράσεις για να αλλάξει την αγορά ακινήτων, και να βοηθήσει τους κάτω των 40 να φύγουν επιτέλους από τα σπίτια των γονιών και των παππούδων τους. Από τα λόγια του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ, μέχρι τις «κυβερνητικές διαρροές» προσχεδίων νόμου και πληροφοριών περί «στρατηγικού σχεδιασμού», όλα έδειχναν πως ο προεκλογικός χειμώνας θα έφερνε μια διόρθωση στο real estate και τα ενοίκια.

Ο πυρήνας του σχεδιασμού προβλέπει κρατικές ενισχύσεις, ως κίνητρο σε ιδιοκτήτες, προκειμένου να εκσυγχρονιστούν και να ανακαινιστούν παλιά ακίνητα που είτε είναι κλειστά είτε δεν τα πλησιάζει κανείς, καθώς δεν πληρούν απολύτως καμία από τις ελάχιστες απαιτήσεις ενός νοικοκυριού. Με αυτόν τον τρόπο θα “πέσουν” περισσότερα ακίνητα στην αγορά και θα υποχωρήσουν οι τιμές των ενοικίων.

Σημαντική παράμετρος του σχεδιασμού είναι ότι η παροχή αυτών των κρατικών ενισχύσεων θα έχει ως βασική προϋπόθεση ότι αυτά τα ακίνητα δεν θα μπορούν να δοθούν για βραχυχρόνια μίσθωση. Μέχρι που φτάσαμε ο υπουργός Επικρατείας, Α. Σκέρτσος, να λέει ότι το Κέντρο της Αθήνας δεν πρέπει να είναι μια απέραντη τουριστική ζώνη. Αυτό φυσικά δεν ήταν τυχαίο, αφού προετοίμαζε το έδαφος για την θέσπιση ειδικών όρων και πλαισίων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ειδικά στο ιστορικό Κέντρο, στο πλαίσιο των νομοθετικών αλλαγών που προετοιμάζει και η Ευρωπαϊκή Επιτροπή συνολικά για την Ένωση.

Πόσοι άνθρωποι μένουν στο κέντρο της πόλης; Πόσα σπίτια είναι διαθέσιμα εκεί; (φωτογραφία: Archisearch.gr).

Η πιθανότητα κρατικής «διόρθωσης»

Την ίδια στιγμή, η υλοποίηση του προγράμματος εξασφάλισης στέγης σε νέους και ευάλωτες ομάδες, που αναμένεται να ξεκινήσει να «τρέχει» από το 2023, αναμένεται επίσης σαν «μάννα εξ’ ουρανού», αλλά μένει να δούμε αν τελικά θα γίνει πραγματικότητα, ή θα μείνει στα συρτάρια, μιας και ο καιρός φέρνει πολλές δημοσκοπήσεις για μια σειρά από θέματα, που αλλάζουν τις προτεραιότητες της κυβέρνησης.

Σημαντική επίδραση στην αγορά των ακινήτων και κατ΄ επέκταση στα ενοίκια αναμένεται να έχει ο επικείμενος διπλασιασμός του ορίου επένδυσης για απόκτηση Golden Visa όπως εξαγγέλθηκε από τον Πρωθυπουργό στην ΔΕΘ, που αν τελικά εφαρμοστεί από την νέα χρονιά ανεβάζει το ποσό στις 500.000 ευρώ από 250.000 ευρώ που είναι σήμερα.

Υπάρχει ακόμα εκείνο το σχέδιο που θα περιλαμβάνει ειδικό πρόγραμμα δανείων με επιτόκιο 1% ώστε ένα νεαρό ζευγάρι (κάτω των 39) να αγοράζει ένα σπίτι των 100.000 ευρώ με δόσεις μόλις 275 ευρώ, κάτω και από το μισό νοίκι δηλαδή που θα πλήρωνε.

Για να αυξηθεί η ιδιοκατοίκηση και να ανακαινιστούν τα παλαιότερα σπίτια, το νέο «Εξοικονομώ και Ανακαινίζω» δίνει 20.000 ευρώ για ενεργειακές παρεμβάσεις, ενώ στους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων θα δοθεί κρατική επιδότηση 10.000 ευρώ, αλλά αυτή η ενίσχυση δε θα είναι λευκή επιταγή αφού θα είναι υποχρεωμένοι να τα νοικιάζουν σε κανονικούς ενοικιαστές και όχι σε AIRBNB.

Και περιμένουμε και το κράτος επιτέλους να γίνει «σπιτονοικοκύρης», όπως συμβαίνει στην Ευρώπη για δεκαετίες. Για τα δημόσια οικόπεδα και κτίρια εφαρμόζεται για πρώτη φορά η «κοινωνική αντιπαροχή». Χιλιάδες νέα διαμερίσματα θα φτιαχτούν από ιδιώτες που θα παίρνουν παρατημένα περιουσιακά στοιχεία του δημοσίου και θα είναι υποχρεωμένοι τα μισά σπίτια που θα χτίσουν να τα νοικιάζουν με πολύ χαμηλό ενοίκιο. Από τον Δεκέμβριο ξεκινά το πρόγραμμα «Εστία 2». Σύμφωνα με αυτό, το Δημόσιο θα μισθώσει, σε πρώτη φάση, 1.000 ιδιωτικά ακίνητα για να τα διαθέσει στη συνέχεια με διαδικασίες-εξπρές και πολύ χαμηλό μίσθωμα σε ευάλωτα νοικοκυριά.

Η ενεργειακή κρίση

Τελευταίο σενάριο που μπορεί να ρίξει τα ενοίκια στις ακριβές περιοχές, είναι η ίδια η ενεργειακή κρίση που έχει επηρεάσει πληθωριστικά τα πάντα. Μόνο που στα ενοίκια θα μπορούσε να λειτουργήσει αντίστροφα, ειδικά στα ακίνητα που απευθύνονται σε χαμηλότερα οικονομικά στρώματα. Το πόσοι ιδιοκτήτες θα ρίξουν τις τιμές για να γεμίσουν σπίτια που δεν έχουν καλή (ή καθόλου) θέρμανση φέτος δηλαδή, μπορεί να επηρεάσει μακροπρόθεσμα ολόκληρες κατηγορίες ακινήτων και γειτονιές. Μόνο που αυτές οι κινήσεις, θα έρθουν μαζί με τα «δύσκολα».

Διαβάστε ακόμα: Το Grand Hyatt Athens γίνεται ακόμη πιο… grand.

TAGS :
real estate ενοίκιο

x Ακολουθήστε το Andro στο Facebook