Η αγορά ακινήτων έπειτα από ένα χρόνο Covid

στην Ελλάδα του 2022 ένα μέσο ζευγάρι πρέπει να δαπανά περί το 50% του οικογενειακού εισοδήματος για το κόστος μίσθωσης και συντήρησης ενός διαμερίσματος. (Φωτογραφία: Sooc).

Η πραγματικότητα σήμερα είναι ότι όλος ο κόσμος θεωρεί ότι τα ζητούμενα μισθώματα είναι πάρα πολύ υψηλά και η πορεία τους παραμένει ανοδική. Σίγουρα έχουν γίνει πολλές αναλύσεις και από τον Φεβρουάριο που είχαμε αναφερθεί στο θέμα, είχε γίνει ανάλυση ότι σε αρκετές περιοχές της Αττικής είχαμε αύξηση άνω του 25%. Νιώθω ότι πρέπει να ξανά-αναφέρω ότι η πεποίθηση μου (και η στατιστική ανάλυση από την έρευνα που είχε προηγηθεί) είναι πως μια από τις πιο βασικές αιτίες της αύξησης των ενοικίων είναι η απουσία ακινήτων προς μίσθωση/ πώληση στην αγορά. Το γεγονός αυτό είναι επακόλουθο της οικονομικής / πολιτικής κρίσης της περιόδου 2010 με 2016.

Σαφέστατα η σύγκριση με την ευρωζώνη είναι καταθλιπτική καθώς πλέον στην Ελλάδα του 2022 ένα μέσο ζευγάρι πρέπει να δαπανά περί το 50% του οικογενειακού εισοδήματος για το κόστος μίσθωσης και συντήρησης ενός διαμερίσματος. Δεν είναι κρυφό ότι το ύψος των μισθών στην Ελλάδα είναι πολύ χαμηλό (από τα χαμηλότερα της Ευρώπης) ενώ το κόστος ζωής (που συμπεριλαμβάνει και τις κατοικίες) δεν είναι στην αντίστοιχη θέση.

Εν τέλη είναι στραβός ο γιαλός ή στραβά αρμενίζουμε όπως λέει η γνωστή παροιμία; Η γνώμη μου είναι διαφορετική καθώς ναι μεν είναι δυσβάσταχτο το κόστος των μισθωμάτων για τη πλειοψηφία των Ελλήνων αλλά πιστεύω ότι το πρόβλημα δεν είναι το ύψος των ενοικίων. Η αιτία πρέπει να αναζητηθεί στις αξίες πώλησης (ζητούμενες και τιμές συναλλαγής).

Με μεγάλη χαρά (όσο οξύμωρο και αν ακούγεται) παρατηρούμε ότι επιτέλους το οικιστικό ακίνητο αντιμετωπίζεται και επενδυτικά όπως σε όλες τις ανεπτυγμένες και δημοκρατικές, ελεύθερες οικονομίες. Για πολλά χρόνια στην Ελλάδα, ένα διαμέρισμα που κάποιος αγόραζε ως επένδυση, θα ήταν χαρούμενος αν είχε απόδοση της τάξεως του 3% που μάλιστα αν γινόταν μια πιο λεπτομερής ανάλυση και αφαιρούσαμε τις συντηρήσεις από τις λογικές φθορές χρήσης και φόρους ιδιοκτησίας, τότε η απόδοση αυτή θα ήταν και κάτω του 2%. Άρα ο επενδυτής αυτός θα προσδοκούσε μονάχα σε κάποια υπεραξία της περιοχής και τίποτα περισσότερο, άρα επενδυτικά δεν είχε νόημα να αγοράσει κάποιος ένα διαμέρισμα.

Ας πάρουμε ένα απλό παράδειγμα και να το αναλύσουμε: ένα διαμέρισμα π.χ. στο Μαρούσι της δεκαετίας του 1990 (30 ετών), επιφάνειας 80-90τ.μ., δηλαδή με 2-3 υπνοδωμάτια (χωρίς θέση στάθμευσης και σε τυπική συντήρηση) στις αρχές του 2020 (πριν την έναρξη της κρίσης του covid 19) είχε ζητούμενη τιμή περί τα 170.000 με 190.000 και μίσθωμα περί τα 500 € το μήνα, δηλαδή απόδοση της τάξεως 3,3%. Βέβαια, αν από το ετήσιο μίσθωμα των 6.000€, αφαιρέσουμε τον ΕΝΦΙΑ και το κόστος της ετήσιας συντήρησης λόγω παλαιότητας και χρήσης, τότε η απόδοση, περιορίζεται σε 2,5% με 2,6%.

Πλέον, το ίδιο διαμέρισμα κοστολογείται περί τα 210.000 με 230.000 (αύξηση της τάξεως του 22%) και το μίσθωμα έχει πάει πλέον στα 850€/μήνα, δηλαδή απόδοση ύψους 4,64% και αν αφαιρέσουμε τις αντίστοιχες δαπάνες (φορολογικές και συντήρησης) και πάλι έχουμε μια απόδοση επένδυσης της τάξεως του 4%.

Το οξύμωρο είναι ότι το καταναλωτικό κοινό αποδέχεται πιο εύκολα την αύξηση στις αγοραίες αξίες (ζητούμενες αν θέλετε)  από τις μισθωτικές και είναι απόλυτα φυσιολογικό. Ωστόσο επενδυτικά και πάλι, αν ίσχυε η επικρατούσα άποψη, ότι όσο πιο υψηλό είναι το ρίσκο τόσο υψηλότερη και η απόδοση, η απόδοση (του 2020) στις κατοικίες ύψους 2,5-3,5% θα έπρεπε να βρίσκεται στην κατηγορία των πολύ ασφαλών επενδύσεων κάτι που δεν ίσχυε. Ωστόσο πλέον το 2022 με τις παρούσες μισθωτικές αξίες στις κεντρικές ελληνικές πόλεις, ένα διαμέρισμα προς μίσθωση ακολουθεί τις προδιαγραφές μια υγειούς επένδυσης ανάλογου ρίσκου.

Το επίπεδο μισθών δεν μπορεί να ακολουθήσει τις αυξήσεις της κτηματαγοράς αλλά τουλάχιστον για αυτό δεν ευθύνονται τα ακίνητα (Φωτογραφία: Sooc).

Σαφέστατα η ζήτηση για μίσθωση κατοικιών είναι υψηλή και ένας ιδιοκτήτης, δεν δυσκολεύεται να βρει μισθωτή (σημάδια χαμηλού ρίσκου επένδυσης), ωστόσο οι φθορές είναι πολλές, οι μισθωτές αποχωρούν δίχως προειδοποίηση και για να μισθωθεί ένα ακίνητο, απαιτεί εργασίες ανακαίνισης (από απλό βάψιμο και λίγα μερεμέτια, έως μια μικρή ανακαίνιση) που εκτός από χρηματικό κόστος είναι και χρονικό, δηλαδή επιπλέον απώλεια εισοδήματος, άρα που εντοπίζεται ακριβώς, η ασφάλεια της επένδυσης; Και εν τέλει σε όλες τις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες η επένδυση σε κατοικία με στόχο καθαρά την είσπραξη μισθώματος και δυνατότητα μεταπώλησης, για υπεραξία είναι πάγια τακτική εδώ και πολλές δεκαετίες και δεν μπορώ να κατανοήσω τη διαφορά στην Αθήνα ή γενικότερα στην Ελλάδα.

Παραμένοντας στην καθαρά οικονομική και στατιστική ανάλυση, πρέπει να αποδεχθούμε ότι αφού οι πωλήσεις και ενοικιάσεις κατοικιών με τα σημερινά επίπεδα τιμών αφομοιώνονται από το καταναλωτικό κοινό τότε προφανώς και διαμορφώνουν τις αγοραίες τιμές πώλησης και μίσθωσης παρά την γενική οικονομική κατάσταση.

Σίγουρα δεν είναι ευχάριστο που το επίπεδο μισθών δεν μπορεί να ακολουθήσει τις αυξήσεις της κτηματαγοράς αλλά τουλάχιστον για αυτό δεν ευθύνονται τα ακίνητα. Μια πρόσφατη μελέτη παρουσίασε ότι τα 3 από τα 4 ακίνητα που πωλούνται το 2022 πραγματοποιούνται με ιδία κεφάλαια και χωρίς δανεισμό γεγονός που προβληματίζει και σε συνδυασμό με τη πρόσφατη στατιστική που παρουσιάζει ότι σχεδόν το 50% των αγορών γίνονται από ξένους αγοραστές δείχνει την εμπιστοσύνη στην επένδυση στα ελληνικά ακίνητα και τα χαρακτηριστικά μια ευρωπαϊκής πρωτεύουσας και χώρας.

Πιστεύω ωστόσο ότι ακόμα υπάρχουν περιοχές που έχουν και χαρακτήρα και τα μισθώματα παραμένουν σε λογικά επίπεδα και πλέον με τις υπάρχουσες και μελλοντικές γραμμές του μετρό, η πρόσβαση στο κέντρο είναι θέμα το πολύ 20 λεπτών. Σύμφωνα με πρόσφατη στατιστική ανάλυση ένα διαμέρισμα στη περιοχή του Κολωνακίου μπορεί να έχει και μίσθωμα ύψους 20 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα ενώ περιοχές όπως Αμπελόκηποι / Πανόρμου είναι σε επίπεδο από 10 έως 17 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα (αν πρόκειται για υψηλό όροφο με θέα & ανακαινισμένο).

Επίσης ανερχόμενη είναι κι η περιοχή Πατησίων και εκεί βλέπουμε μισθώματα και κάτω των 10 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα. Δεν πρέπει να ξεχάσουμε να αναφερθούμε και στη περιοχή της Κυψέλης που είχε σημειώσει μεγάλη άνοδο ποιοτικά προς το τέλος του 2019 και οι μισθωτικές αξίες είναι ακόμα σε λογικά επίπεδα κάτι που επίσης συναντάμε και στην περιοχή του Βύρωνα. Και οι δύο περιοχές έχουν δείξει σημάδια αναβάθμισης και ζήτησης και υπολογίζουμε ότι θα αποτελέσουν μια βασική επιλογή για μίσθωση για την επόμενη τριετία.

Είναι αναμενόμενο ότι η οικονομία και πάλι θα προσπαθήσει να βρει την ισορροπία της και θα το πετύχει, λαμβάνοντας υπόψη τις ανάγκες και τις δυνατότητες της κοινωνίας με παρονομαστή τα δεδομένα του υψηλού πληθωρισμού και των εχθροπραξιών σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Η οικονομία ως οργανισμός έχει την ανάγκη να προσαρμόζεται όπως το έχει κάνει στο παρελθόν και το ίδιο θα συμβεί και τώρα.

Για ακόμη μια φορά ωστόσο πρέπει να αναφέρουμε ότι η εποχή για επένδυση σε ακίνητο ίσως είναι ιδανική καθώς και η ζήτηση για μίσθωση υπάρχει και οι τάση της αγοράς είναι αυξανόμενη ως προς τις ζητούμενες τιμές. Το ακίνητο πάντα ήταν μια ασφαλής επένδυση ως προς τον υψηλό ή αυξανόμενο πληθωρισμό άρα δεν είναι τυχαίο που πολλοί επενδυτές επιλέγουν να μετατρέψουν την ρευστότητα τους σε ακίνητη περιουσία και ακόμα υπάρχουν περιοχές ή ακίνητα που έχουν όλα τα χαρακτηριστικά μια επένδυσης χαμηλού ρίσκου και προστασίας του αγοραστή. Η τάση αυτή θα οδηγήσει προφανώς σε περαιτέρω αύξηση των αξιών δηλαδή δυνατότητες υπεραξίας πριν έρθει η ισορροπία στην αγορά.

// Ο Βασίλης Αστεριάδης είναι MSc in Real Estate Appraisal Καθηγητής – εισηγητής Real Estate Financial Planning.

Διαβάστε ακόμα: Γιατί τα ενοίκια είναι τόσο υψηλά στην Αθήνα;

TAGS :
real estate

x Ακολουθήστε το Andro στο Facebook