Αποχαιρέτα τους «ενεργειακούς μετανάστες» που χάνονται 
Τελευταία ευκαιρία για τα πέσουν τα ενοίκια 
Η αγορά ακινήτων έπειτα από ένα χρόνο Covid 
Γιατί τα ενοίκια είναι τόσο υψηλά στην Αθήνα; 
Προς νέα άνοδο στο Real Estate 
«Ανεξάρτητα των οικονομικών συνθηκών ο πιο δυνατός νόμος της οικονομίας είναι αυτός της προσφοράς και της ζήτησης και είναι αυτός που καθορίζει εν τέλει τις αξίες, μισθωτικές και εμπορικές» (φωτογραφία: Archisearch.gr).
Παραφράζοντας τον Σάμιουελ Μπέκετ, ζούμε σε μια ακόμα οικονομική συγκυρία «Περιμένοντας τον… Χαμό» ή έστω μια ακόμα ύφεση. Ο υψηλός πληθωρισμός, ένα από τα ελάχιστα οικονομικά «κακά» που δεν μας είχε χτυπήσει τα τελευταία χρόνια, ήρθε μαζί με την ενεργειακή κρίση και τα αποτελέσματα της, κι αυτό έχει ήδη σοβαρές επιπτώσεις στην αγορά και φέρνει ακόμα μεγαλύτερες. Μιλήσαμε με τον ειδικό σε θέματα ακινήτων και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας Βασίλη Αστεριάδη, για το τι πρέπει να περιμένουμε στην αγορά ακινήτων και αν αυτή είναι μια καλή στιγμή για να «καταφύγουμε» στην «ασφάλεια» τους.
– Ας ξεκινήσουμε με κάτι απολύτως «δομικό» για την κουβέντα. Τελικά συνδέονται τα ακίνητα με τον πληθωρισμό;
Φυσικά, τα ακίνητα είναι οικονομικά αγαθά και ακολουθούν τους κανόνες της οικονομίας, αυτό ισχύει πάντα και σε όλες τις οργανωμένες κτηματαγορές. Στην Ελλάδα ωστόσο υπάρχουν κάποιες ιδιαιτερότητες που θα ήθελα να αναλύσουμε. Για να μην παρεξηγηθώ δεν υπάρχει αμφιβολία ότι ο πληθωρισμός επιδρά στα ακίνητα και στην Ελλάδα, αλλά πρέπει να έχουμε πάντα υπόψιν μας, ότι η χώρα μας εξακολουθεί να έχει το μεγαλύτερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη γεγονός που καθιστά την μισθωτική αγορά κατοικίας δευτερεύουσα και η έντονη οικοδομική δραστηριότητα του 1980 και 1990 συνοδεύονταν με πληθωρισμό ύψους άνω του 10 με 15% και με ταυτόχρονη υποτίμηση του (τότε) εθνικού νομίσματος, όπου οι ιδιοκτήτες είδαν την ονομαστική αξία των ακινήτων τους να αυξάνεται πλασματικά και όχι ουσιαστικά. Πλέον το 2023, υπάρχουν πολλές αλλαγές, αρχικά θα σταθώ στην αλλαγή (προς τη σωστή κατεύθυνση κατά τη γνώμη μου) στις επαγγελματικές μισθώσεις που καθώς είναι 3ετής ουσιαστικά προσαρμόζονται πιο συχνά στα δεδομένα της τρέχουσας οικονομίας, επίσης η ύπαρξη του ευρωπαϊκού νομίσματος μας θωρακίζει εν μέρει έναντι του πληθωρισμού / ισοτιμίας.
– Πώς αποτυπώνεται δηλαδή ο πληθωρισμός στα ακίνητα;
Η λογική είναι απλή, αν το 2019 ένα διαμέρισμα αγοραίας αξίας 200.000 οπουδήποτε στην Ελλάδα είχε αγοραίο μίσθωμα 550- 600 ευρώ / μήνα (μακροχρόνια μίσθωση) αυτό αντιστοιχούσε σε ένα βασικό μισθό. Πλέον, το 2023 ένα διαμέρισμα με τα ίδια χαρακτηριστικά (δηλαδή ίδια παλαιότητα) θα έχει μίσθωμα που θα αντιστοιχεί στο ανάλογο κόστος ζωής. Φυσικά αυτή είναι η θεωρία και η εφαρμογή της δεν έχει την απόλυτη εφαρμογή, όπως συμβαίνει πάντα στην οικονομία μας.
«Η υπεραξία ενός ακινήτου πάντα περιλαμβάνει τον πληθωρισμό και έχει μεγαλύτερη προστασία η επένδυση σε ακίνητο έναντι μιας κλειδωμένης απόδοσης» (φωτογραφία: Archisearch.gr).
– Υπάρχουν λόγοι για τους οποίους θα πρέπει να ανησυχούν οι ιδιοκτήτες κι οι επενδυτές;
Και πάλι για να προσπαθήσω να το εξηγήσω απλά, τα χρήματα χάνουν την αγοραστική δύναμη τους, δηλαδή εκτός από τις προσαρμογές που ήδη έχουμε δει στα μισθώματα, ανάλογες γίνονται και στις ζητούμενες αξίες πωλήσεων, καθώς αυτά είναι «συγκοινωνούντα δοχεία». Μάλιστα, σύμφωνα με την οικονομική θεωρία, πρέπει και οι αποδόσεις των καταθέσεων να ακολουθούν τον πληθωρισμό. Στο σημείο αυτό πρέπει να αναφερθώ στις αυξήσεις των μισθωμάτων κατοικιών που τα τελευταία χρόνια έχουν γίνει αρκετά αισθητές. Η αιτία δεν είναι μόνο ο τιμάριθμος αλλά και η απουσία διαθέσιμων ακινήτων προς μίσθωση λόγω της παρατεταμένης οικονομικής ύφεσης. Ανεξάρτητα των οικονομικών συνθηκών ο πιο δυνατός νόμος της οικονομίας είναι αυτός της προσφοράς και της ζήτησης και είναι αυτός που καθορίζει εν τέλει τις αξίες μισθωτικές και εμπορικές. Εξού και η γνωστή ατάκα ότι στα ακίνητα σημασία έχει η τοποθεσία (location) που οδηγεί σε υψηλή ζήτηση.
Ο Βασίλης Αστεριάδης εξηγεί γιατί πρέπει να απευθυνθούμε σε ειδικούς της αγοράς πριν προβούμε σε κάποια αγορά.
– Πού θα εντοπίζατε πως προκύπτουν, μεγαλύτεροι κίνδυνοι στην κτηματαγορά, από τον υψηλό πληθωρισμό;
Βασικά ο πρώτος κίνδυνος κατά τη γνώμη μου είναι η μείωση της αγοραστικής δύναμης του καταναλωτικού κοινού. Με απλά λόγια αναμένουμε μια αισθητή μείωση της κατανάλωσης άρα και του τζίρου των καταστημάτων λιανεμπορίου, κι εδώ πρέπει να έχουμε πάντα κατά νου, ότι οι αντιδράσεις της αγοράς ακινήτων είναι αργές, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά παντού, πολλοί χρησιμοποιούν -αν και δε μου αρέσει- τον όρο «καθυστερημένες αντιδράσεις». Κανονικά, η μείωση της κατανάλωσης θα επιφέρει μείωση των μισθωμάτων και κατ’ επέκταση των αγοραίων αξιών και δεν πρέπει να μη λάβουμε υπόψιν μας, ότι εκτός από το χαμηλό τζίρο, ταυτόχρονα θα υπάρχει και υψηλό κόστος λειτουργίας των επιχειρήσεων, άρα η πίεση θα είναι διπλή επί της κερδοφορίας. Αν οι πληθωριστικές τάσεις παραμείνουν για μεγάλο χρονικό διάστημα θα ακολουθήσει αύξηση της ανεργίας και η οικονομία μας θα εισέλθει σε περίοδο ύφεσης. Ωστόσο, υπάρχουν πάρα πολλοί αστάθμητοι παράγοντες που δεν μπορούμε να προβλέψουμε, όπως για παράδειγμα τη συμβολή του τουρισμού στην ελληνική οικονομία, οι συνεχόμενες οικονομικές και πολιτικές αλλαγές και άλλα πολλά. Όπως έχω αναφέρει πολλές φορές, κάθε επένδυση και ιδιαίτερα σε ακίνητα για να έχει απόδοση πρέπει να έχει ρίσκο.
– Τότε γιατί υπάρχει η αντίληψη ότι τα ακίνητα προστατεύονται από τον πληθωρισμό;
Θα κάνω μια απόπειρα να γίνω περιληπτικός, καθώς αυτή είναι μια μακροσκελής και βαθιά συζήτηση. Ναι, σίγουρα υπάρχει αυτή τη αντίληψη, και εν μέρει είναι σωστή, καθώς όπως αναλύσαμε, οι μισθωτικές αξίες ανταποκρίνονται στις συνθήκες της οικονομίας. Μάλιστα η πλειοψηφία των μισθώσεων περιλαμβάνει αναπροσαρμογές συνδεδεμένες με τον ΔΤΚ (Δείκτη Τιμών Καταναλωτή). Αυτή είναι μια γενική αρχή σε κάθε αγορά και επένδυση, ωστόσο σε κάθε επένδυση ισχύουν ειδικές συνθήκες. Στο μόνο που συμφωνώ απόλυτα, είναι πως η υπεραξία ενός ακινήτου πάντα περιλαμβάνει τον πληθωρισμό και έχει μεγαλύτερη προστασία η επένδυση σε ακίνητο έναντι μιας πχ κλειδωμένης απόδοσης, αλλά η αμεσότητα της ρευστοποίηση στα ακίνητα είναι πιο δύσκολη και φυσικά πιο χρονοβόρα.
– Άρα συμφέρει να αγοράσει και να επενδύσει κάποιος σε ακίνητο το 2023;
Λογική απορία, και ερώτηση με μεγάλη βαρύτητα. Η απάντηση είναι τελείως διαφορετική αν μιλάμε για επένδυση έστω και για προστασία έναντι του πληθωρισμού ή αν μιλάμε για ιδιόχρηση και φυσικά αν η αγορά/επένδυση είναι με χρηματοδότηση ή όχι. Αλλά ας το ξεκινήσουμε απλά: Ναι η αγορά ακινήτου είναι ιδανική για να προστατεύσει την αξία της ρευστότητας έναντι του πληθωρισμού και μάλιστα η απόδοση του, δηλαδή το μίσθωμα, θα ανταποκρίνεται στις συνθήκες της αγοράς, είτε είναι ένα κλασικό επενδυτικό ακίνητο, δηλαδή γραφείο ή κατάστημα, είτε είναι ένα διαμέρισμα προς μίσθωση. Η αγορά κατοικίας για ιδιόχρηση σίγουρα έχει πλεονεκτήματα έναντι της μίσθωσης για μία οικογένεια, ωστόσο θα πρέπει να γίνει μια καλή ανάλυση των σημερινών αλλά και μελλοντικών αναγκών ώστε να γίνει η κατάλληλη επιλογή αγοράς. Αν τώρα η αγορά ή επένδυση γίνει με δανεισμό πρέπει να εξεταστεί το επιτόκιο δανεισμού καθώς αν είναι υψηλό, θα μειωθεί η απόδοση του ακινήτου από το κόστος δανεισμού. Φυσικά το χρονοδιάγραμμα της επένδυσης είναι αυτό που θα καθορίσει την απόφαση και ιδιαίτερα ο προσδιορισμός του στόχου και του χρόνου μεταπώλησης του ακινήτου, ο πληθωρισμός οδηγεί σε αύξηση του κόστους ζωής και το περιορισμό της αγοραστικής δύναμης άρα ξεκάθαρα υπάρχει ρίσκο στην απόφαση αγοράς και επένδυσης.
«Αν ο υψηλός πληθωρισμός παραμείνει για μεγάλο χρονικό διάστημα, θα υπάρξει ύφεση, που θα παρασύρει εν τέλει και τα ακίνητα» (φωτογραφία: Archisearch.gr).
– Η σκέψη πως ο πληθωρισμός θα πιέσει τις τιμές να μειωθούν, δεν επηρεάζει την απόφαση και την επιλογή αγοράς;
Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει το μέλλον, αλλά η λογική και η οικονομική θεωρία, λένε ότι αρχικά θα έχουμε μια αριθμητική αύξηση των αξιών. Αν ο υψηλός πληθωρισμός παραμείνει για μεγάλο χρονικό διάστημα θα υπάρξει ύφεση, που θα παρασύρει εν τέλει και τα ακίνητα. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει τις αντιδράσεις του καταναλωτικού κοινού, το μόνο σίγουρο (που μας το έχει μάθει η ιστορία μας) είναι ότι η οικονομία θα προσαρμοστεί στα όποια δεδομένα υπάρχουν και θα προχωρήσει. Ένα από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της οικονομίας των ακινήτων -και αυτό που τη κάνει να ξεχωρίζει- είναι η προσαρμογή σε όποιες συνθήκες. Παρά την 10ετή οικονομική ύφεση λόγω της Κρίσης, και στη συνέχεια τον Covid, τα ακίνητα αντιστάθηκαν και διατήρησαν τη δική τους πορεία. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι επηρεάστηκαν και πολλές επενδύσεις δεν είχαν τα αποτελέσματα που ήθελαν ή που είχαν στοχεύσει με το εκάστοτε χρονοδιάγραμμα. Αυτό που προσπαθώ να πω είναι ότι είμαι αισιόδοξος και σε βάθος χρόνου ο πληθωρισμός δεν θα ανακόψει την πορεία ή πιο σωστά τη στόχευση της κτηματαγοράς.
– Κλείνοντας τι θα συμβουλεύατε κάποιον που εξετάζει την αγορά ή την επένδυση μέσω ενός ακινήτου;
Αρχικά, ο εν δυνάμει αγοραστής πρέπει να εξετάσει με λεπτομέρεια τις ανάγκες του, καθώς και τις δυνατότητες του και να τοποθετήσει ένα χρονοδιάγραμμα επένδυσης και αγοράς. Κατόπιν να προσπαθήσει να αποτυπώσει το ρίσκο που υπάρχει είτε επενδύσει σε ακίνητο, είτε όχι και διατηρήσει στάση αναμονής. Έχοντας πλέον μια ολοκληρωμένη εικόνα του στόχου του ακινήτου, να απευθυνθεί σε έναν από τους πολλούς επαγγελματίες μεσίτες αστικών συμβάσεων, ώστε να εξετάσει αν ο στόχος αυτός έχει ρεαλιστικά θεμέλια. Από εκεί και πέρα ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς νομίζω θα του είναι ξεκάθαρο πως θα προχωρήσει.
Διαβάστε ακόμα: Τελευταία ευκαιρία για τα πέσουν τα ενοίκια.
-
- Follow us:
Ακολουθήστε το Andro στο Facebook
