Τι προτιμάτε; Διαμέρισμα στον Riviera Tower του Ελληνικού ή νεοκλασικό στο Θησείο (πηγή: Σπιτόγατος).
Αρχικά, οφείλω να ξεκαθαρίσω ότι η παρούσα μελέτη – ανάλυση, επικεντρώνεται στις επενδύσεις, όχι σε «ιδιοχρησιμοποιούμενα» ακίνητα. Άλλωστε πως θα μπορούσαν να αποτυπωθούν σε νούμερα οι επιλογές που κάνουμε με την καρδιά μας, για να καλύψουμε τη βασική ανάγκη στέγασης της οικογένειας μας.
Τις προάλλες, συναντήθηκα με τον φίλο μου, τον Κώστα ,και με ρωτούσε πως πάει η κτηματαγορά. Στη συζήτηση ανέφερε: «τι ανόητος ήμουν που δεν αγόρασα εκείνο το διαμέρισμα το 2005 στα Πετράλωνα, σήμερα θα είχε φοβερή αξία». Με έβαλε σε σκέψεις και δεσμεύτηκα να του απαντήσω. Φυσικά δε περίμενε να το κάνω με μία δημοσίευση της ανάλυσης αλλά κι αυτό μετράει ως απάντηση.
Πάμε λοιπόν στο μακρινό 2005, και λέω μακρινό καθώς κάποιος που έχει γεννηθεί τότε είναι πλέον ένας ενήλικας 18 ετών. Η παιδική του ηλικία, όταν ήταν 2- 3 ετών, περιλαμβάνει την κορύφωση της κτηματαγοράς το 2007- 2008, μετά όταν τελείωνε το δημοτικό, άρχισε να ακούει για την παγκόσμια οικονομική κρίση που στη χώρα μας διήρκησε έως και το 2014 περίπου και γνώρισε τα capital control και τη βραχυχρόνια μίσθωση γνωστή ως Air BnB. Έπειτα ως έφηβος ήρθε αντιμέτωπος με την καραντίνα και τον περιορισμό μετακινήσεων ενώ ως ενήλικας είχε την ατυχία να δει πολέμους στην Ευρώπη και όχι μόνο, την εκτόξευση του τουρισμού και όλα τα άλλα που καταγράφοντας τα, μοιάζουν με κινηματογραφική ταινία.
Οι επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες στην Αθήνα αλλά τα διαθέσιμα ακίνητα είναι ελάχιστα.
Αλλά ας πάμε ξανά στο 2005, όπου ένας φίλος είχε δει ένα διαμέρισμα στα Άνω Πετράλωνα, μια περιοχή οικιστική που τότε ο τουρισμός δεν την είχε αλλοιώσει. Μία περιοχή πολύ κοντά στο Θησείο που πατροπαράδοτα ήταν και ακόμα είναι σημείο συνάντησης για καφέ ή φαγητό και τουριστικός προορισμός. Το διαμέρισμα ήταν νεόδμητο, κάλυπτε όλο τον 3ο όροφο, 90 τ.μ με 2 υπνοδωμάτια, τζάκι, αποθήκη, θέση στάθμευσης, με ζητούμενη τιμή 225.000 ευρώ δηλαδή 2.500/τ.μ.
Εκείνη η εποχή δεν ήταν η καλύτερη για διαπραγματεύσεις. Η ζήτηση ήταν μεγάλη και η διαθεσιμότητα ακινήτων περιορισμένη, όπως του είχα επισημάνει στο email που του είχα στείλει. Ήταν μία εποχή που θυμίζει έντονα τη σημερινή κατάσταση. Ας πάρουμε όμως τα δεδομένα: Κόστος Αγοράς (με όλα τα συμβολαιογραφικά κτλ) περίπου 260.000 ευρώ χωρίς δάνειο. Μίσθωση περίπου στα 500 ευρώ το μήνα σύμφωνα με το επίπεδο ενοικίου εκείνη την εποχή. Άρα αν υποθέσουμε ότι έως το 2009 ήταν μισθωμένο με μέσο μίσθωμα 550 το μήνα θα είχε εισπράξει 26.400 αλλά θα πρέπει να αφαιρέσουμε τον φόρο των ενοικίων (15%) και όλους τους λοιπούς φόρους ακινήτων (ΤΑΠ κτλ) που είναι σχεδόν 17,5% άρα 21.000 καθαρό εισόδημα περίπου.
Δεν τοποθέτησα τυχαία το παράδειγμα στο έτος 2009. Τότε η οικονομική κρίση εξαπλωνόταν στη χώρα μας με ένταση και ήταν αρκετά δύσκολο να βρεις μισθωτή. Οι προσπάθειες μείωσης των ενεργών μισθωτηρίων ήταν καθημερινότητα ενώ έκανε την εμφάνιση του και ο ΕΝΦΙΑ.
Άρα μέχρι το 2009 που το ακίνητο ήταν πλέον 4 ετών θα απαιτούσε ένα φρεσκάρισμα (βάψιμο τουλάχιστον) κάθε τρία έτη, επίσης μέχρι το 2019 σίγουρα θα υπήρχε η απώλεια 2 μισθωμάτων κάθε τριετία μέχρι να αποχωρήσει ο προηγούμενος και να βρεθεί ο νέος μισθωτής. Επομένως από το 2009 έως το 2019 είναι 120 μήνες μείον 6 μισθώματα και μειωμένο μίσθωμα στα 400 ευρώ λόγω της κρίσης έχουμε συνολικά: 45.600 ευρώ. Αφαιρούμε φόρους, ΕΝΦΙΑ και συντήρηση οπότε το καθαρό εισόδημα υπολογίζεται περίπου στα 32.000 ευρώ.
Η κτηματαγορά αλλάζει καθώς νέα κτίρια κυριαρχούν στο κέντρο της Αθήνας. Εδώ το ιστορικό Μινιόν που ανακατασκεύασε η εταιρεία DIMAND.
Προχωράμε στη περίοδο 2019 έως και σήμερα, Covid 19, καραντίνα, μέτρα για τις μισθώσεις που συνδέονται με τα πληττόμενα επαγγέλματα αλλά και αυξήσεις μισθωμάτων και νέες μορφές βραχυχρόνιας μίσθωσης, βλέπε Air BnB. Κατόπιν ανάλυσης βλέπουμε ότι το διαμέρισμα αυτό που είναι 15 ετών και δεν είναι ενεργειακής κλάσης Α, έχει πλέον μίσθωμα το οποίο έχει εκτοξευθεί στα 850 ευρώ το μήνα ενώ εξακολουθούν να υπάρχουν οι φόροι και το κόστος συντήρησης. Επίσης, οι καθυστερήσεις στη διαδικασία μίσθωσης είναι και αυτές μέσα στο πρόγραμμα.
Υπολογίζουμε λοιπόν ότι από το 2019 έως και το 2023 θα έχει εισπράξει μετά τους φόρους και τη συντήρηση 26.000 ευρώ. Φτάνουμε στο σήμερα και κάνουμε την αποτίμηση της επένδυσης: Κόστος Αγοράς: 260.000 ευρώ Συνολικά έσοδα: 58.000 ευρώ. Σημερινή αξία του ακινήτου που είναι 18 ετών: 270.000 με 290.000 ευρώ. Επομένως το συνολικό κέρδος είναι της τάξεως του 65.000 ευρώ, δηλαδή 34% απόδοση στο κόστος αγοράς, σωστά; Όχι γιατί είναι για 18 χρόνια, άρα έχουμε μια ετήσια απόδοση 1,88% το έτος ενώ ο σημερινός πληθωρισμός είναι άνω του 4%.
Στις επενδύσεις ισχύει πάντα ότι ο εχθρός του καλού είναι το καλύτερο. Άρα πάμε πίσω στο 2005 και στον φίλο που εξέταζε την επένδυση στο διαμέρισμα του ποσού των 260.000 ευρώ. Τι θα γινόταν αν είχε επιλέξει να επενδύσει σε χρυσό; Η τιμή του τότε ήταν 10,33 ανά γραμμάριο άρα θα είχε αγοράσει 25.170 κιλά. Έτσι μετά από 20 χρόνια αυτή η ποσότητα θα είχε αξία σήμερα 1.232.000 ευρώ μείον κάποια έξοδα και φόρους καθαρή αξία 1.150.000 ευρώ. Αν απλώς είχε αγοράσει μετοχές στο ΧΑΑ της ΕΤΕ ή κάποιας αντίστοιχης μεγάλης εταιρείας (βλέπε Μυτιληναίος) και πάλι θα είχε κέρδη, καθώς η σημερινή αξία θα ήταν 2.600.000 .
Αν αναρωτιέστε, αυτή η ανάλυση συντάσσεται από έναν εξειδικευμένο σύμβουλο επενδύσεων σε ακίνητα και ο στόχος μου δεν είναι να προωθήσω τον κλάδο των άυλων επενδύσεων, κάθε άλλο. Όλη η παραπάνω ανάλυση θα ήταν τελείως διαφορετική αν η τοποθέτηση των 260.000 ευρώ, το μακρινό 2005, είχε γίνει με ένα επιχειρηματικό σχέδιο 18 ετών και πλήρη ανάλυση των ακινήτων που υπήρχαν για πώληση μέσω ενός επαγγελματία μεσίτη ακινήτων. Έτσι ώστε, όχι μόνο να γίνει πλήρης ανάλυση της κτηματαγοράς και να εντοπιστεί το κατάλληλο (για την επένδυση) ακίνητο, αλλά και η αγορά του να γίνει με την απαιτούμενη και αποτελεσματική διαπραγμάτευση.
Επιπρόσθετα, τα κέρδη θα ήταν πολλαπλά αν το 2007 είχε γίνει πώληση του ακινήτου. Μετά το 2012-2015 όπου η κτηματαγορά ήταν στα πολύ χαμηλά της, είχε γίνει ξανά αγορά ως επένδυση και πώληση ίσως το 2019 (κανείς δεν μπορούσε να προβλέψει τον covid) ή πώληση / αποτίμηση σήμερα. Με βασικούς υπολογισμούς τα κέρδη θα ήταν τουλάχιστον διπλά. Οφείλω να προσθέσω ότι ένα ολοκληρωμένο επενδυτικό πλάνο θα περιλάμβανε και τμήμα σε χρυσό ή άυλες επενδύσεις για τη προστασία τμήματος της ρευστότητας.
Έτσι ερχόμαστε λίγο πριν το 2024, όπου πολλοί ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ακίνητα αλλά δεν ξέρουν αν είναι η κατάλληλη στιγμή. Η απάντηση είναι απλή, εξαρτάται από το χρόνο και το προφίλ ρίσκου του εκάστοτε επενδυτικού σχεδίου. Για παράδειγμα, σε βάθος χρόνου 18 ετών (σαν να γυρίζαμε το χρόνο πίσω στο 2005) ναι υπάρχουν δυνατότητες υψηλής απόδοσης με περιορισμένο σχετικά ρίσκο. Αλλά αν μιλάμε για βάθος χρόνου 12 μηνών τότε ίσως η σχέση ρίσκο/κέρδος να μην είναι δελεαστική.
-
- Follow us:
Ακολουθήστε το Andro στο Facebook
