Ελληνική Κτηματαγορά: Χρειαζόμαστε άμεσα μία Επενδυτική Βαθμίδα Ακινήτων

Σε καιρούς που όλοι αναζητούν μία επένδυση σε ακίνητο δεν υπάρχει τρόπος για μία αντικειμενική αξιολόγηση της επένδυσης τους. (Φωτογραφία: unsplash.com)

Στην ετήσια κοπή της βασιλόπιτας της εταιρίας μας, παρατήρησα μια αίσθηση ευφορίας στο επενδυτικό τμήμα άυλων επενδύσεων, (ο επίσημος/ φανταχτερός τίτλος των επενδύσεων σε μετοχές/ ομόλογα / δείκτες κλπ.) που παρεμπιπτόντως τους έτυχε το φλουρί και οι συνεργάτες δεν σταμάτησαν να σχολιάζουν τις δυνατότητες που υπάρχουν με την αύξηση της επενδυτικής βαθμίδας της Ελλάδας.

Αναμφίβολα, θα συμπεριλαμβάνονται πλέον και τα ελληνικά ομόλογα στις επιλογές μεγάλων διαχειριστών επενδυτικών χαρτοφυλακίων θα προκαλέσει νέες εισροές κεφαλαίων (υπολογίζεται περί τα 16 δις €), ώθηση στο ΧΑΑ και σε επενδύσεις γενικότερα (βλέπε τράπεζες) γεγονός θετικό και σίγουρα όχι αμελητέο. Αλλά θα επηρεαστεί άραγε, κι η Ελληνική κτηματαγορά; Η αυθόρμητη και λογική απάντηση είναι θετική, αλλά το «γιατί δεν έχουμε επενδυτικές βαθμίδες στα ακίνητα» ήταν το ερώτημα που με απασχολούσε.

Σίγουρα οι παράγοντες αξιολόγησης που πρέπει να λάβουμε υπόψη είναι πολλοί (τοποθεσία, ενοικιαστής και όροι μισθωτηρίου, ανταγωνιστική προσφορά, ποιότητα κατασκευής/ βαθμός συντήρησης, χρήση, ηλικία κτιρίου κτλ) αλλά σε μια αξιολόγηση ενός ομολόγου χώρας ή μιας μετοχής και εκεί οι παράγοντες είναι πάρα πολλοί. Άφησα λοιπόν το εταιρικό μας πάρτυ και επέστρεψα στο γραφείο μου και άρχισα τις αναλύσεις.

Συμβουλεύοντας οικογένειες για την αγορά ακινήτου τις τελευταίες 2,5 δεκαετίες έχω παρατηρήσει ότι στην απόφαση αγοράς εμπλέκεται πάντα και η έννοια της επένδυσης. Λογικό είναι, ποιος θα ήθελε να αγοράσει ένα σπίτι που θα χάνει την αξία του. Έστω και αν η απόφαση της αγοράς βασίζεται σε υποκειμενικά κριτήρια.

Αλλά εξ ορισμού ένα σπίτι δεν χάνει αξία, λόγω παλαιότητας και χρήσης; Δεν βιώσαμε την περίοδο της οικονομικής κρίσης με κατακόρυφες μειώσεις στις τιμές των ακινήτων; Ακόμα και τη δεκαετία του 1980 είχαμε μεγάλες μειώσεις στις αξίες των ακινήτων μη εύκολα αντιληπτές και μετρήσιμες λόγω του πολύ υψηλού πληθωρισμού και των υποτιμήσεων του τότε εθνικού μας νομίσματος.

Δεν θα ήθελε ο υποψήφιος αγοραστής/ επενδυτής να γνωρίζει την βαθμίδα ρίσκου/ κέρδους για το ακίνητο που θέλει να αγοράσει: Το 2024 όπου τα μισθώματα των κατοικιών πλησιάζουν το επίπεδο απόδοσης των ευρωπαϊκών χωρών πολύς κόσμος εξετάζει (ή θα έπρεπε να εξετάζει) την αγορά ακινήτου με στόχο την είσπραξη του μισθώματος (είτε βραχυπρόθεσμου τύπου Air BnB είτε πατροπαράδοτη 3ετή μίσθωση) και προστασίας έναντι του πληθωρισμού. Κατά συνέπεια είναι καθαρά επενδυτικού χαρακτήρα απόφαση και ως γνωστόν δεν υπάρχει επένδυση χωρίς ρίσκο ακόμα και στα ελληνικά ακίνητα.

Όταν επενδύουμε στο Χρηματιστήριο ή σε κρατικά ομόλογα εξετάζουμε (ή οφείλουμε να το κάνουμε) το προφίλ της εταιρίας / χώρας ή του δείκτη στον οποίο συγκαταλέγονται και υπάρχουν αξιολογήσεις επενδυτικών οίκων που μπορούν να μας βοηθήσουν γνωστές ως Επενδυτικές Βαθμίδες. Στην Ελληνική Κτηματαγορά όχι μόνο δεν υπάρχουν επενδυτικές βαθμίδες, αλλά ούτε καν επίσημα στοιχεία των αξιών ή τιμών πώλησης. Η μόνη εξαίρεση είναι η προσέγγιση της τράπεζας της Ελλάδος αλλά και αυτή βασίζεται κατά μεγάλο ποσοστό στις ζητούμενες αξίες.

Σε μία εποχή που πολύς κόσμος εξετάζει την αγορά ακινήτου δεν θα ήθελε να γνωρίζει την βαθμίδα ρίσκου/ κέρδους για το ακίνητο; (Φωτογραφία: unsplash.com)

Κατηγορία ΑΑΑ

Αλλά ας πιάσουμε το μπέρδεμα των ακινήτων στην Ελλάδα από την αρχή και με αντιπαραβολή με τις υπάρχουσες επενδυτικές βαθμίδες: Στη κορυφή της Πυραμίδας των επενδύσεων είναι η κατηγορία ΑΑΑ όπου σε επίπεδο ευρωπαϊκών χωρών συναντάμε τις Δανία, Γερμανία, Λιχτενστάιν, Λουξεμβούργο κτλ. Σύμφωνα με του οίκους αξιολόγησης, η ανώτερη βαθμίδα αυτόματα σημαίνει ότι οι χώρες (ή το επενδυτικό προϊόν) έχει την υψηλότερη και πιο δυνατή δυνατότητα να επιτύχει τους οικονομικούς του στόχους και για αυτό οι αποδόσεις είναι χαμηλές δηλαδή 2-3 % το έτος. Με άλλα λόγια, είναι σχεδόν όσο και ο πληθωρισμός, δηλαδή ανύπαρκτο κέρδος.

Είναι λογικό όταν επιζητείται μέγιστη ασφάλεια του κεφαλαίου, να μην αναμένονται υψηλές δυνατότητες ρευστοποίησης και σημαντική υπεραξία ή υψηλή απόδοση. Με αυτή την αρχή θα τοποθετούσα εμπορικά καταστήματα λιανεμπορίου σε πολύ κεντρικά σημεία όπως η οδός Ερμού στο Σύνταγμα ή στο κέντρο της αγοράς (συνήθως πεζόδρομοι) της κάθε πόλης με επώνυμους μισθωτές.

Σε διαμερίσματα θα περιοριζόμουν μόνο στη περιοχή του Κολωνακίου και του ιστορικού κέντρου και μάλιστα σε ακίνητα με θέα Ακρόπολη, καθώς είναι από τα λίγα σημεία που είναι πολύ δύσκολο αν όχι αδύνατο να υπάρξει αύξηση της προσφοράς και «ανταγωνισμού». Σίγουρα θα μπορούσαμε να συμπεριλάβουμε και άλλες περιοχές όπως η Οία της Σαντορίνης αλλά εκεί είναι πολύ μικρός ο όγκος των ακινήτων.

Κατηγορία ΑΑ

Στη αμέσως επόμενη Κατηγορία AA, έχουμε τις Αυστρία, Φινλανδία, Γαλλία, Αγγλία ακόμα και τη Τσεχία, κι εκεί βρίσκεται και η μετοχή της Apple (ναι δεν είναι στην ανώτερη κατηγορία) που σύμφωνα με το πρωτόκολλο των αξιολογήσεων πλησιάζουν στην ανώτερη βαθμίδα αλλά υπάρχει κίνδυνος, μικρός ωστόσο να μην πετύχουν τους στόχους τους, κι εκεί η απόδοση ξεκινάει από 3% και φλερτάρει με το 4%, λογικό και πάλι να υπάρχει ένα ισχνό κέρδος πάνω από τον πληθωρισμό.

Στην ελληνική αγορά ακινήτων αυτό σημαίνει καταστήματα μεγάλα, σε εμπορικά σημεία με «ονομαστούς» χρήστες και πολυετή μισθωτήρια για τις κατοικίες, ενώ εδώ θα τοποθετούσαμε κεντρικά σημεία των βόρειων προαστίων όπως το Ψυχικό, η Φιλοθέη και το κέντρο της Κηφισιάς, όπου και εκεί η ζήτηση είναι σταθερή, με μικρές αυξομειώσεις στις αξίες και πολύ μικρό απόθεμα οικοπέδων για ανάπτυξη. Ωστόσο οι περιοχές αυτές έχουν συγκεκριμένο προφίλ αγοραστών/ μισθωτών, δεν σχετίζονται με τον τουρισμό και την βραχυχρόνια μίσθωση και δεν ανήκουν στην υψηλότερη βαθμίδα.

Κατηγορία Α

Στην Κατηγορία Α που και πάλι είναι κοντά στην κορυφή αλλά 2 ίσως και 3 σκαλοπάτια χαμηλότερα, συναντάμε τις Λιθουανία, Σλοβακία, Μάλτα, Ισπανία και Πολωνία ακόμα και τη μετοχή της Mercedes Benz και της Toyota, και είναι ξεκάθαρο πως το ρίσκο μη πλήρωσης των στόχων, είναι μικρό μεν αλλά μετρήσιμο. Οι αποδόσεις ξεκινάνε λίγο κάτω απ’ το 4% και μπορούν να φτάσουν έως και 4,8% που μεταφράζεται σε ένα υπολογίσιμο κέρδος αλλά και ρίσκο.

Άρα εδώ θα τοποθετούσαμε τα ακίνητα λιανεμπορίου σε εμπορικά σημεία δεύτερης κατηγορίας, κοντά στην αγορά ενώ σε κατοικίες θα ήταν τα διαμερίσματα σε περιοχές όπως Παγκράτι, Μαρούσι, Χαλάνδρι, Ηλιούπολη, Άγιος Δημήτριος, Χολαργός, Π. Φάληρο κτλ. Είναι περιοχές που η ζήτηση για μίσθωση είναι υψηλή (και για βραχυχρόνια) ωστόσο οι απαιτήσεις του καταναλωτικού κοινού είναι υψηλές όπως και τα μισθώματα. Το ρίσκο επένδυσης εντοπίζεται στο ότι υπάρχει πληθώρα διαμερισμάτων μέσης ηλικίας 40-50 ετών που ανά πάσα στιγμή μπορούν να ανακαινιστούν και επιπρόσθετα υπάρχουν ακόμα ανεκμετάλλευτα οικόπεδα (μονοκατοικίες) που με τον σχετικά υψηλό ΣΔ δίνεται να οικοδομήσουν νέες πολυκατοικίες, συνεπώς η προσφορά ακινήτων θα αυξηθεί.

Στην Αθήνα υπάρχουν περιοχές που ανεβαίνουν δυναμικά αλλά η επένδυση εμπεριέχει υψηλό ρίσκο. (Φωτογραφία: unsplash.com)

Κατηγορία ΒΒΒ

Πάμε τώρα στην βαθμίδα ΒΒΒ, όπου βρισκόμαστε πάνω από τη βάση ακόμα, αλλά σχετικά μακριά από την κορυφή, κι εκεί συναντάμε τις Πορτογαλία, Κροατία, Ιταλία, Κύπρο, και τη μετοχή της Hyundai. Εδώ οι προβλέψεις αποτυχίας της επίτευξης των στόχων είναι χαμηλοί, υπάρχει συγκρατημένη αισιοδοξία ότι θα ανταποκριθούν στις προκλήσεις αλλά επηρεάζονται άμεσα από τις οικονομικές συνθήκες. Οι αποδόσεις είναι της τάξεως του 4,6% έως και 5,5% πλέον το κέρδος είναι σημαντικό αφού και το ρίσκο είναι υψηλό.

Με όρους κτηματαγοράς εδώ θα τοποθετούσαμε τα κτίρια/ χώρους γραφείων σε κεντρικά σημεία, καταστήματα λιανεμπορίου σε μέτρια εμπορικά σημεία και οικιστικά ακίνητα σε περιοχές όπως Κυψέλη, Εξάρχεια, Γκάζι, Νέα Σμύρνη, Πειραιάς, Αγία Παρασκευή, Γαλάτσι. Εδώ οι μισθωτικές αξίες είναι ανερχόμενες, η ζήτηση ζωντανή αλλά η προσφορά ακινήτων είναι δυναμική, ιδιαίτερα όσο αυξάνεται η αξία τους ,αυξάνεται και η δυνατότητα ανακαίνισης ή και νέας οικοδόμησης.

Κάθε βαθμίδα υποδιαιρείται σε κατηγορίες με το πρόσημο + ή -, όπως η βαθμίδα ΒΒΒ- όπου εκτός από την Ουγγαρία και την Ρουμανία, συγκαταλέγεται και η χώρα μας. Εδώ οι διαφορές είναι μικρές από την ΒΒΒ αλλά οι αποδόσεις φτάνουν έως και 6,5% καθώς ο κίνδυνος είναι ακόμα πιο υψηλός, και οι οικονομίες είναι πολύ ευάλωτες στις γενικότερες εξελίξεις.

Στα ακίνητα είναι η κατηγορία των γραφειακών χώρων σε μη εμπορικά σημεία, σε αδιάφορης εμπορικότητας καταστήματα λιανεμπορίου και σε περιοχές οικιστικών όπως τα Πατήσια, Μοσχάτο, Αιγάλεω και Περιστέρι.

Κατηγορία ΒΒ

Πάμε στην ΒΒ βαθμίδα, που έχουμε την Βόρεια Μακεδονία και την Σερβία ακόμα και τη μετοχή της Tesla, με απόδοση από 6,3% έως 7% καθώς οι προσδοκίες για επίτευξη των στόχων είναι χαμηλές, υπάρχει δυναμική και ελπίδα αλλά οι προκλήσεις που πρέπει να αντιμετωπιστούν είναι υψηλές.

Στην συγκεκριμένη κατηγορία τοποθετούμε τις περιοχές Γλυφάδας, Βούλας, Ελληνικού (όχι του Project Ellinikon) για έναν και απλό λόγο’ οι μισθωτικές και αγοραίες αξίες είναι υψηλές, ίσως και στο υψηλότερο σημείο των τελευταίων 20-30 ετών, αλλά η προσφορά ακινήτων αναμένεται να εκτοξευθεί και σε οικιστικά αλλά και σε τουριστικά κτίρια, εμπορικά κέντρα κτλ. Αναμένονται 8.500 κατοικίες δηλαδή πάνω από 1.000.000τμ καθαρής κατοικήσιμης επιφάνειας πολύ υψηλών προδιαγραφών και υποδομών (βλέπε ουρανοξύστης, υπογειοποίηση παραλιακής, μαρίνα κτλ). Κατά τη γνώμη μου αν οι οικοδομικές εργασίες του Elliniko ήταν σε πιο προχωρημένο στάδιο η περιοχή των νοτίων θα μπορούσε να είναι και σε ακόμα χαμηλότερη βαθμίδα. Με απλά λόγια αναμένουμε μια αναβάθμιση του νότιου τμήματος της Αττικής αλλά με ταυτόχρονη αύξηση της προσφοράς που θα οδηγήσει σε μείωση των αξιών άρα το ρίσκο είναι υψηλό.

Κατηγορία Β

Και φτάνουμε λίγο πριν το τέλος, στη θέση Β, εκεί που βρίσκονται οι χώρες της Αλβανίας, της Τουρκίας και της Βοσνίας-Ερζεγοβίνης, όπου το ρίσκο μη εκπλήρωσης των στόχων είναι εμφανές, οι ασφαλιστικές δικλείδες ελλιπείς και η έκθεση σε κινδύνους από το γενικότερο οικονομικό κλίμα είναι υψηλή, με αποδόσεις που ξεπερνούν και το 10% .

Στη κατηγορία αυτή θα έβαζα τις περιοχές της Αττικής όπως την Ομόνοια (από την οδό Αθηνάς και ανατολικά) και Σεπόλια, Άγιο Παντελεήμονα κτλ Είναι περιοχές υψηλής προσφοράς ακινήτων, χαμηλού ενδιαφέροντος μίσθωσης και οι αποδόσεις επένδυσης αναμένονται να είναι υψηλές με μεγάλο ωστόσο κίνδυνο.

Κατηγορία C

Τέλος, έχουμε και την βαθμίδα C όπου είναι η Ουκρανία, νομίζω ότι δεν χρειάζεται ιδιαίτερη ανάλυση, με όρους σχολικούς είμαστε κάτω από τη βάση, η απόδοση μπορεί να είναι πολύ υψηλή καθώς είναι δύσκολο ως απίθανο να επιτευχθούν οι οικονομικοί στόχοι και βασικά η επιτυχία εξαρτάται από εξωτερικούς παράγοντες.

Σε αυτή τη κατηγορία θα έβαζα περιοχές που δεν έχουν ιδιαίτερη ανάπτυξη και είναι μακριά από το κέντρο της Αθήνας, το ενδιαφέρον για επένδυση είναι ανύπαρκτο, οι τιμές είναι πολύ χαμηλές και εναποθέτουν τις ελπίδες τους σε έργα ανάπλασης για να υπάρξει ενδιαφέρον.

Προς αποφυγή παρανόησης, ο παραλληλισμός των επενδυτικών βαθμίδων στην Ελληνική κτηματαγορά έχει σκοπό να αποτελέσει έναν αρχικό οδηγό και όχι να λειτουργήσει αποτρεπτικά. Προφανώς και η διαπραγμάτευση στο στάδιο της αρχικής αγοράς του ακινήτου είναι καθοριστική και θα αποτελέσει το μεγάλο τμήμα της επιτυχίας της εκάστοτε επένδυσης, ωστόσο πάντα θα πρέπει να βασίζεται σε ρεαλιστικά πλαίσια με βάση τα δεδομένα της οικονομίας.

Όπως έχω αναφέρει επανειλημμένως, δεν υπάρχει ιδανική επένδυση/ ευκαιρία στα ακίνητα, με την αναλυτική αποτύπωση των στόχων και προφίλ ρίσκου η ελληνική κτηματαγορά -στη φάση που βρίσκεται- έχει τη δυνατότητα να παρέχει το κατάλληλο επενδυτικό προϊόν, αρκεί να επενδύσουμε εκτός από κεφάλαιο, χρόνο στην έρευνα, ανάλυση και διαπραγμάτευση.

Διαβάστε ακόμα: Η οικονομία βελτιώνεται, συμφέρει όμως τώρα η επένδυση σε ακίνητα;

TAGS :
ακίνητα ελληνική κτηματαγορά επενδύσεις

x Ακολουθήστε το Andro στο Facebook