Η κριση ως ευκαιρια!

    Αξίζει να επενδύσει κανείς σε ακίνητο εν μέσω κορωνοϊού;

    Είναι ή όχι τώρα η κατάλληλη περίοδος για επένδυση; Ποιες περιοχές θεωρούνται προνομιακές και γιατί δεν πρέπει ποτέ να ξεχνάμε την περίπτωση του ρίσκου. Ο Βασίλης Αστεριάδης, εξειδικευμένος σε θέματα real estate, γράφει ένα άκρως εμπεριστατωμένο άρθρο-οδηγό για τις μελλοντικές αγορές μας.

     

    Από τη σκιά στο φως. Υπάρχει ελπίδα στην αγορά real estate στη χώρα μας εν μέσω του ιού; (Sooc)

    Πολλά μπορεί  να πει κανείς για το 2020, αλλά για το μόνο πράγμα που δεν μπορεί να το κατηγορήσει κάποιος είναι, πως μοιάζει με οποιαδήποτε άλλη χρονιά ως τώρα. Σε κανέναν τομέα, της κτηματαγοράς συμπεριλαμβανόμενης φυσικά. Και παρά την, λογικά ερμηνευόμενη απαισιόδοξη ψυχολογία που υπάρχει εκεί έξω, δεν μπορούμε να μην λάβουμε υπ’ όψιν μας τις μελέτες που έχουν δημοσιευτεί και τα στοιχεία των επίσημων φορέων πριν αποφασίσουμε αν μπορούμε να είμαστε αισιόδοξοι, και πόσο. Η Unicredit πρώτα απ’ όλα, υπολογίζει ύφεση ύψους 16% για το 2020,  ενώ ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδας Θεόδωρος Μητράκος, ανέφερε σε διαδικτυακό συνέδριο πριν λίγες ημέρες, ότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις υποχώρησαν κατά 50% το 2020.

    Είναι επίσης πασιφανές, πως οι αγοραστές από το εξωτερικό για την Golden Visa κρατούν μια στάση αναμονής, και ενώ τα μισθώματα σε εμπορικούς χώρους δεν έχουν μειωθεί αισθητά, η ζήτηση είναι ελάχιστη έως και μηδενική. Ταυτόχρονα ο τουρισμός είναι σε όρια αδράνειας, αν και είναι ήδη Ιούλιος.  Οι προβλέψεις τζίρου για τον τουρισμό από το ίδιο το υπουργείο μιλούσαν για περιορισμό των εσόδων από τα 20 και πλέον δις που ήταν ο αναμενόμενος για φέτος ορίζοντας, σε λιγότερα από 8 δις ευρώ (μείωση 60% και παραπάνω σε απλά μαθηματικά) κι αυτό πιθανότατα θα προκύψει και χαμηλότερα.

    Τι συμβαίνει λοιπόν στις κρίσεις και τις περιόδους ανασφάλειας και «σοκ και δέους» όπως η καραντίνα και η Covid19 εποχή; Όλοι κρατιούνται πίσω, περιμένουν τα πράγματα να «επιστρέψουν σε μια κανονικότητα» και περιμένουν, λογικότατα, να περάσει η μπόρα. Βέβαια, υπάρχει κι εκείνο που λέει ο πλέον κατάλληλος άνθρωπος που μπορεί να μιλήσει για επενδύσεις, ο Warren Buffet. Πως δηλαδή «αν περιμένεις να γυρίσουν οι κοκκινολαίμηδες, η άνοιξη πέρασε». Και στην περίπτωση του τουρισμού και της χώρας μας, πραγματικά δεν θα μπορούσε να ειπωθεί καλύτερα…

    Το ερώτημα λοιπόν για τα ακίνητα και τις επενδύσεις σε μια τέτοια στιγμή, εμφανίζεται ακόμα πιο καίριο. Παρότι τα ακίνητα θα παραμένουν ένας από τους βασικότερους πυλώνες στήριξης και ανάπτυξης κάθε οικονομίας, παρότι το εμβόλιο και τα φάρμακα είναι απλά θέμα χρόνου να λήξουν τον παγκόσμιο συναγερμό, και παρά την σιγουριά για την επιστροφή και την περαιτέρω ανάπτυξη του τουρισμού τις επόμενες σεζόν. Είναι ή όχι τώρα η κατάλληλη περίοδος για επένδυση;

    Κάθε αγορά ακινήτου είναι επένδυση και για να είναι ολοκληρωμένη θα πρέπει να έχει προηγηθεί το οικονομικό σχέδιο.

    Μέχρι τον Φεβρουάριο του 2020 οι επενδυτές αναζητούσαν έντονα, ακίνητα συνδεδεμένα με τον τουρισμό ή για μεταπώληση στους αγοραστές της Golden Visa. Τώρα απολύτως αναμενόμενα, ανησυχούν και τηρούν εντονότερα, στάση αναμονής. Σε παλιότερη έρευνα σχετική με την ανάπτυξη των επενδυτικών ευκαιριών για τους Κινέζους στην Ελλάδα, είχε αναφερθεί ένα εκπληκτικό νούμερο, που αρχικά μοιάζει απειροελάχιστο. Ήταν η εκτίμηση για το ποσοστό του πληθυσμού της Κίνας που θα μπορούσε δυνητικά να ενδιαφερθεί για την αγορά ενός ακινήτου στην χώρα μας. Το οποίο είχε εκτιμηθεί σε 0.5% του 1,3 δις των Κινέζων. Αυτό σημαίνει πως η ζήτηση θα μπορούσε κάποια στιγμή να φτάσει στα 6,5 εκατομμύρια ακίνητα στην Ελλάδα! Αυτό σημαίνει πρακτικά, πως μια τέτοια επένδυση μπορεί να θεωρείται απολύτως ασφαλής.

    Το πραγματικό ερώτημα βέβαια είναι το εξής: Οι όποιες επενδύσεις στην Ελλάδα, γίνονται βάσει κάποιου επιχειρηματικού σχεδίου, ή απλά ακολουθούμε τη μόδα και την όποια τάση της εποχής; Μοιάζει ρητορικό καθώς οι περισσότεροι θα απαντούσαν πως «η πρώτη κίνηση που πρέπει να γίνει πριν από μία επένδυση, είναι η μέτρηση του ρίσκου και του χρόνου επένδυσης». Η πραγματικότητα όμως είναι εντελώς διαφορετική. Ειδικά στα ακίνητα…

    Κάθε αγορά ακινήτου είναι επένδυση και για να είναι ολοκληρωμένη θα πρέπει να έχει προηγηθεί το οικονομικό σχέδιο (Financial Planning) που θα το επεξεργάζεται και θα το αναλύει. Κάθε σχέδιο πρέπει να είναι εξατομικευμένο για τον εκάστοτε επενδυτή και όχι αντίστροφα. Δεν ξεκινάμε δηλαδή από ένα ακίνητο που παρουσιάζεται ελκυστικό, σαν «ευκαιρία να αγοραστεί» και μετά κοιτάμε να εξετάσουμε τις δυνατότητές του στην πραγματική αγορά, γιατί αν συμβεί κάτι που σταματήσει την τάση της αγορά, όπως τόσες φορές την τελευταία δεκαετία, φτάνουμε στο σημείο να δοκιμάζονται οι αντοχές (οικονομικές και ψυχολογικές) του επενδυτή.

     

    Τι μας δείχνει η Ιστορία

    Η έλλειψη στοιχείων και στατιστικών, και η μετεξέλιξη των «Greek statistics» είναι μια τεράστια πληγή για κάθε τομέα της ελληνικής οικονομίας. Σε ότι αφορά στα ακίνητα είναι ακόμα πιο ενδιαφέρον να δούμε γιατί αυτή η απουσία αριθμών και αναλύσεων είναι καταστροφική, και επίσης να μας βοηθήσει να κατανοήσουμε ακόμα περισσότερο πως βρεθήκαμε (πάλι) σε κρίση στην κτηματαγορά.

    Στα 70’s και τα 80’s o «κανόνας» ήταν η αντιπαροχή. Μια «ευκαιρία» που είχε ξεκινήσει από τα τέλη των 50s και εξελίχθηκε σε απόλυτη «μόδα» έκανε έναν πολύ μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών να θυσιάσει  την μονοκατοικία του για να έχει κάποια διαμερίσματα.  Φυσικά δεν γινόταν τότε (και ούτε καν σήμερα συνηθίζεται) μια αποτίμηση της αξίας της μονοκατοικίας (που διατηρούσε την αγοραία αξία της λόγω επιφάνειας οικοπέδου) σε βάθος χρόνου ώστε να συγκριθεί με την αξία των διαμερισμάτων που μπορεί να προσέφεραν μίσθωμα (επιπλέον εισόδημα δηλαδή) αλλά η αγοραία αξία ήταν σε καθοδική πορεία.

    Η επόμενη περίοδος ήταν απ’ τα μέσα των 80s ως το 2000 που ένα πλήθος κόσμου είχε αγοράσει/ επενδύσει σε ακίνητο (κυρίως διαμερίσματα) και το μεταπώλησε με μεγάλο «κέρδος». Επρόκειτο όμως για την εποχή της δραχμής αλλά και του πληθωρισμού πάνω από 10-15% και ταυτόχρονα υποτίμησης του νομίσματος. Νομισματικά υπήρξε αύξηση  αλλά όχι κέρδος, ουσιαστικά υπήρξε ζημία και μάλιστα μεγάλη καθώς η δύναμη της δραχμής ήταν σε διαρκή πτώση.

    Η καταστροφή που «γεννήθηκε απ’ τα ακίνητα» στις ΗΠΑ, κι έφερε την παγκόσμια κρίση ήρθε σαν απόλυτο τσουνάμι στην Ελλάδα.

    Με όλα αυτά φτάσαμε στη νέα χιλιετία με νέο νόμισμα, με μειωμένο πληθωρισμό (κάτω του 9%) μεν αλλά με αύξηση του κόστους ζωής και τη δυνατότητα δανεισμού για την αγορά ακινήτου. Η νέα μόδα ήταν η σύγκριση του ύψους του μισθώματος, με την δόση του δανείου. Χωρίς όμως τα απαραίτητα για να προκύψει το σωστό οικονομικό αποτέλεσμα. Το κόστος δανεισμού (το επιτόκιο δηλαδή) δεν υπολογιζόταν ποτέ, και έτσι σχεδόν όλοι πίστευαν πως το να αγοραστεί ένα ακίνητο με δάνειο αφού η δόση ήταν μικρότερη του ενοικίου, «και στο τέλος θα σου μείνει το ακίνητο», καθιστούσε την επένδυση καλή. Πόσοι μετέφραζαν τα δεδομένα με οικονομικούς όρους όμως; Ένα ακίνητο που θα εξοφληθεί μετά από 30 χρόνια με μέσο επιτόκιο 4-6%, σημαίνει πως θα πληρωθεί στην διπλάσια αξία από αυτήν της αγοράς του, και θα είναι πλέον 30 ετών, τουλάχιστον… Αυτό δεν είναι επένδυση. Ήταν όμως μια πολύ βολική, για πάρα πολλούς, μόδα.

    Κι ύστερα ήρθε το 2008. Και το 2009. Κι η καταστροφή που «γεννήθηκε απ’ τα ακίνητα» στις ΗΠΑ, κι έφερε την παγκόσμια κρίση, που έφτασε λίγο καθυστερημένη, αλλά σαν απόλυτο τσουνάμι στην Ελλάδα. Και αν σε όλες τις κτηματαγορές οι κρίσεις γεννούν ευκαιρίες, στην Ελλάδα τα ακίνητα έγιναν ο αποδιοπομπαίος τράγος ακριβώς επειδή ήταν λανθασμένες και κακές επενδύσεις όλα τα προηγούμενα χρόνια. Και φυσικά η αύξηση της φορολογίας, κι ο ΕΝΦΙΑ κι όλα τα βάρη που έπεσαν αναγκαστικά εν μέρει πάνω στα ακίνητα έκαναν το κλίμα εκρηκτικό, αλλά σαν από μηχανής θεός εμφανίστηκε η βραχυχρόνια μίσθωση, η «μόδα του Airbnb», η οποία όμως και πάλι, αντί για μια σοβαρή επιχειρηματική ευκαιρία, μεταφράστηκε από τους περισσότερους σαν ένας τρόπος φοροδιαφυγής. Όσοι το αντιμετώπισαν ερασιτεχνικά (δυστυχώς η πλειοψηφία) κατάλαβαν τελικά, πως  ούτε αμύθητα κέρδη είχαν, ούτε επρόκειτο για μια εύκολη και απλή δουλειά. Και στην πορεία, πλησιάζοντας στο τέλος των 10s, ήρθε και μια ακόμα «μόδα», η Golden Visa όπου και πάλι μεγάλο τμήμα της αγοράς θεώρησε ότι αγοράζοντας ένα χαμηλής αξίας σπίτι και κάνοντας τις βασικές ενέργειες ανακαίνισης θα είχε κέρδος άνω του 50% και πάλι φυσικά με κανέναν σχεδιασμό ή ανάλυση.

    Δεν αγοράζεις σπίτι με μύθους και πληροφορίες από μη ειδικούς (Sooc).

     

    Η σημερινή ιδιομορφία

    Και κάπως έτσι φτάσαμε στο απίθανο 2020, με την Covid19 στην καθημερινότητα μας, και αμέτρητες θεωρίες συνωμοσίας για την αποτυχία των επενδύσεων, και το μέλλον της κτηματαγοράς κτλ. Φανταστείτε κάποιος να ανέφερε, πριν 6 μήνες ότι τα ακίνητα συνδεδεμένα με τον τουρισμό δεν θα κατέβαλαν το 40% του μισθώματος, πως θα αντιμετωπιζόταν από όλους. Αλλά το είδαμε ακόμα κι αυτό φέτος…

    Η πιο γνωστές φράσεις που ακούει ένας επαγγελματίας που ασχολείται με τα ακίνητα είναι «αν ακούσεις για κάποιο ακίνητο ευκαιρία, με ενδιαφέρει» και η αγαπημένη μου «έχε υπόψιν σου στο ακίνητο μου κι αν ακούσεις κάποιον που θέλει να δώσει τα χρήματα που ζητάω μου λες». Η αλήθεια όμως είναι πως τίποτα από αυτά δεν ίσχυε ποτέ, δεν ισχύει και δεν μπορεί να ισχύσει και ποτέ! Οι αστικοί μύθοι θα υπάρχουν πάντα. Κάποιος ξέρει κάποιον, που είχε έναν φίλο ή συγγενή που αγόρασε ένα διαμέρισμα με θέα την Ακρόπολη, πλήρως ανακαινισμένο με 1000€ το τετραγωνικό, και κάποιος άλλος έχει ακούσει «από σίγουρη πηγή» πως ένας τύπος αγόρασε ένα ρετιρέ στο Κολωνάκι, όσο ένα «μεταχειρισμένο τζιπ» και διάφορα αντίστοιχα απίθανα. Μόνο που όλα αυτά δεν είναι τίποτα περισσότερο από μύθοι, και όνειρα θερινής νυκτός.

    Aπό το ’70 και μετά οι επενδυτές έχουν απολαύσει σημαντικά κέρδη, αλλά υπήρξαν και πολλοί που εγκλωβίστηκαν σε κάποια επένδυση για μεγάλα χρονικά διαστήματα.

    Ο επιχειρηματικός σχεδιασμός μπορεί να υποδείξει ακριβώς το κατάλληλο ακίνητο επένδυσης στο οποίο κάποιος μπορεί και πρέπει να επενδύσει. Μόνο έτσι μπορεί να βρεθεί μέσα σε ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα μια ευκαιρία. Οι «ευκαιρίες στα ακίνητα» δεν υπάρχουν. Γιατί έχουν πολύ μεγάλο ρίσκο. Μπορούν όμως να δημιουργηθούν με την κατάλληλη μεθοδολογία.

    Υπάρχει βέβαια κι η φράση που κυριαρχεί διαχρονικά σε ότι αφορά την κτηματαγορά. «Επενδύοντας σε ακίνητο δεν χάνεις ποτέ» λέγανε από πολύ παλιά και για να συνεχίσουν να το λένε ακόμα και σήμερα, προφανώς και έχει κάποια βάση. Το θέμα όμως είναι που εστιάζει κανείς. Δεν είναι η λέξη ΑΚΙΝΗΤΟ που έχει νόημα στην συγκεκριμένη φράση, αλλά η ΕΠΕΝΔΥΣΗ. Η οποία εξ’ ορισμού, εμπεριέχει ρίσκο. Δεν είπε ποτέ κανείς «Αγοράζοντας ακίνητο όπως κάνουν όλοι δεν χάνεις ποτέ».

     

    Ακολουθώντας ή όχι την «Μόδα»

    Προφανώς και από τα 70s ως και σήμερα η αγορά των ακινήτων είχε και πολύ καλές και πολύ κακές στιγμές. Επενδυτές έχουν απολαύσει σημαντικά κέρδη, αλλά υπήρξαν και πολλοί που εγκλωβίστηκαν σε κάποια επένδυση για μεγάλα χρονικά διαστήματα. Το πρόβλημα στην χώρα όμως παραμένει. Δεν είναι μόνο η απουσία επίσημων και αξιόπιστων δεδομένων επί των αξιών των ακινήτων (που αποτελεί έναν σοβαρό και μεγάλο ανασταλτικό παράγοντα για μια σειρά από πιθανούς επενδυτές, αλλά δεν φόβισε πάρα πολλούς άλλους επίσης όλα αυτά τα χρόνια), αλλά ακόμα περισσότερο η εμμονή των αγοραστών να ακολουθούν τις εκάστοτε μόδες και να αναζητούν «ευκαιρίες» χωρίς ποτέ να κάνουν μια αξιολόγηση του ρίσκου της επένδυσης για τους ίδιους. Το μόνο θετικό στην ιστορία είναι πως εδώ και πολλά χρόνια πλέον, υπάρχουν πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων και αναλυτές που μπορεί να συμβουλευτεί κανείς.

    Η δική μας φιλοσοφία μας είναι απλή: Ένα ακίνητο σε καλή τιμή δεν είναι η κατάλληλη επένδυση για όλους. Μια καλή επένδυση οφείλει να έχει προϋπολογίσει μια σειρά από παράγοντες, με εξαιρετικά σημαντικό για κάθε διαφορετικό επενδυτή και τον κατάλληλο χρόνο για αγορά.

    Η παρούσα χρονική συγκυρία για να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο είναι καλή.

    Η επένδυση σε ακίνητα, οφείλει να έχει ως βάση τον οικονομικό σχεδιασμό (Financial Planning). Η επένδυση σε ακίνητα, ξεκινάει με τους στόχους και τις δυνατότητες του επενδυτή και με παρονομαστή το προφίλ ρίσκου του εξατομικευμένα. Με τη διαδικασία αυτή εντοπίζεται το κατάλληλο ακίνητο για επένδυση για τον συγκεκριμένο επιχειρηματία με το συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.

    Η παρούσα χρονική συγκυρία για να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο είναι καλή. Οι τιμές δεν αυξάνονται εδώ και μήνες, καθώς δεν υπάρχει διάθεση για επένδυση στους περισσότερους. Λογική και μαθηματικά, αποδεικνύουν ότι η επένδυση πρέπει να γίνει όταν η αγορά (κι αυτό επίσης ισχύει και για το χρηματιστήριο και για τα ακίνητα) συμβαίνει με πιεσμένες τις ζητούμενες τιμές. Σε αυτές τις περιπτώσεις και με επένδυση χρόνου (στάση αναμονής χωρίς πιεστική άμεση επιστροφή δηλαδή) θα έρθει και το κέρδος. Προφανώς καμία εκτίμηση περί άμεσης πτώσης ή ανόδου των τιμών δεν μπορεί να προέρχεται από σοβαρές πηγές. Για αυτό και κάθε σενάριο μπορεί να αντιμετωπιστεί με το χρονοδιάγραμμα επένδυσης και τις εναλλακτικές δυνατότητες.

    Ο προσωποποιημένος οικονομικός σχεδιασμός, που βασίζεται στην ρευστότητα και τη δυνατότητα του επενδυτή να παρατείνει το χρόνο της επένδυσης, οδηγεί σημαντικά ασφαλέστερα στα κατάλληλα συμπεράσματα, και κυρίως μπορεί να υπολογίσει συγκεκριμένες αποδόσεις, οι οποίες βελτιστοποιούνται και διορθώνονται ακόμα κι αν η ύφεση κρατήσει περισσότερο από τους αρχικούς υπολογισμούς, με τη σωστή διασπορά της επένδυσης.

     

    Το άμεσο και το βαθύτερο μέλλον

    Δεν υπάρχει σχεδόν κανείς που να αμφιβάλλει πως μέσα στην επόμενη διετία ο τουρισμός θα επανακάμψει, πως οι αλλαγές στο κέντρο της Αθήνας, παρά τις προσωρινές ταλαιπωρίες, θα το κάνουν πιο φιλικό προς τους επισκέπτες της, και πως παρότι ο Covid19 σίγουρα φρέναρε την ανοδική τροχιά της οικονομίας, οι αναλύσεις και τα στοιχεία αποδεικνύουν πως δεν έχει τη δύναμη να την σταματήσει. Η διαχρονικότητα του ακινήτου (μην ξεχνάμε ότι η Αθήνα είναι η παλαιότερη πρωτεύουσα με διαρκή κατοίκηση στον κόσμο) το καθιστά ιδανικό επενδυτικό ακίνητο για την διατήρηση του κεφαλαίου και προστασία έναντι σε πληθωρισμό ή ανατιμήσεις. Ωστόσο η δυσκολία ρευστοποίησης του (ιδιαίτερα στην Ελλάδα της ατελείωτης γραφειοκρατίας) δημιουργεί μια εξίσωση που τη λύνουμε μέσω του Financial Planning και του εντοπισμού της ισορροπίας μεταξύ ρευστότητας και ακινήτων ανά χαρτοφυλάκιο επένδυσης.

    Oφείλουμε να έχουμε πάντα στο μυαλό μας πως «δεν υπάρχει επένδυση χωρίς ρίσκο».

    Αυτό που όλοι όσοι ενδιαφέρονται για μια επένδυση οφείλουν να έχουν πάντα στο μυαλό τους, είναι πως «δεν υπάρχει επένδυση χωρίς ρίσκο». Κάθε κίνηση πρέπει να έχει αξιολογηθεί, και ταυτόχρονα οφείλουμε να έχουμε εξετάσει εναλλακτικά σενάρια επένδυσης αλλά και αντίδρασης, και βέβαια να έχει προσδιοριστεί το χρονοδιάγραμμα δηλαδή η κατάλληλη χρονική περίοδος έναρξης, η διάρκεια αυτής και ο στόχος απόδοσης.

    Η επένδυση στο Ελληνικό θα αλλάξει τα δεδομένα (Sooc).

    Η απόδοση επένδυσης σε ένα ακίνητο είναι μια παρουσίαση που θα χρειαζόταν μια ξεχωριστή ανάλυση αλλά εν συντομία θα αναφερθώ σε κάποια βασικά παραδείγματα :

    Αγοράζοντας ένα ακίνητο (πχ διαμέρισμα) σε ένα κεντρικό ή καλύτερα εμπορικό σημείο (Πχ Κολωνάκι ή Ψυχικό ή Κηφισιά) δεν είναι δυνατόν κάποιος να αποσκοπεί σε μεγάλη υπεραξία, ωστόσο υπολογίζεται όλο το κόστος αγοράς (και τα έξοδα που δεν είναι λίγα) το προσδοκώμενο εισόδημα από το μίσθωμα (φυσικά αφαιρούμενης της φορολογίας) και την μεταπώληση του με ρεαλιστικό κέρδος. Η πρόσθεση του καθαρού εισοδήματος και του κέρδους είναι η απόδοση που πρέπει να στοχεύει και όχι με πείσμα να διατηρεί την ιδιοκτησίας τρέφοντας φρούδες ελπίδες ότι θα διπλασιαστεί η αξία του. Όσο πιο εμπορική είναι η τοποθεσία τόσο πια ασφαλής είναι η επένδυση έναντι πιεστικών δυνάμεων επί των αξιών.

    Η γη δεν θα σταματήσει να γυρίζει και η οικονομία θα προσαρμόζεται στα εκάστοτε δεδομένα.

    Αγοράζοντας ένα ακίνητο σε μια “ανερχόμενη” περιοχή δηλαδή μια περιοχή που δεν έχει ζήτηση με αποτέλεσμα οι ζητούμενες τιμές να είναι χαμηλές σε σχέση με τις δυνατότητές του δεν αποσκοπούμε στην απόδοση της μίσθωσης (αφού και αυτό θα έχει μειωμένη ζήτηση) αλλά στην πιθανή μελλοντική αναβάθμιση της περιοχής και αύξηση της ζήτησης και άρα υπεραξία. Πιθανότατα να έχει νόημα να γίνουν και εργασίες ανακαίνισης ή ακόμα μετατροπής ενός μεγάλου διαμερίσματος σε 2 μικρότερα αλλά και πάλι θα πρέπει να έχει γίνει μια πολύ καλή οικονομική μελέτη του κόστους σε σχέση με το κέρδος (μέρος του Financial Planning).

    Απαραίτητη διευκρίνηση σε αυτό το σημείο. Τα νότια προάστια όπως η Γλυφάδα, δεν συμπεριελήφθησαν στις εμπορικές περιοχές καθώς είναι μια επένδυση υψηλού ρίσκου ή μεγάλης διάρκειας καθώς η κατασκευή του Ελληνικού θα αλλάξει τις ισορροπίες με κατακόρυφη αύξηση της προσφοράς.

     

    Δεν υπάρχουν αδιέξοδα

    Ολοκληρώνοντας αυτή την εισαγωγή στα βασικά της επένδυσης σε ακίνητα, η βασική μας αρχή είναι ότι πάντα στην οικονομία ΔΕΝ υπάρχουν αδιέξοδα. Ακόμα και ο περιορισμός μιας ζημιάς, και η επανατοποθέτηση μπορεί να καλύψει ένα αρχικό αρνητικό αποτέλεσμα, και να το οδηγήσει σε θετικά πρόσημα. Ο εγκλωβισμός σε μια αρχική λανθασμένη εκτίμηση συμβαίνει μόνο όταν εκλείπει ο οικονομικός σχεδιασμός. Σε κάθε περίπτωση, πρέπει πάντα να υπάρχουν σενάρια αντίδρασης, επιλογές (για καλύτερη διαπραγμάτευση) και επαγγελματική αντιμετώπιση.

    Τα τελευταία χρόνια μας έχουν αποδείξει ότι δεν υπάρχει «μια συγκεκριμένη και κατάλληλη» στιγμή για αγορά.

    Η «υπεραισιοδοξία» μου δεν ήταν ποτέ για μένα «κατηγορία». Συνεχίζω να επιμένω πως η γη δεν θα σταματήσει να γυρίζει και η οικονομία θα προσαρμόζεται στα εκάστοτε δεδομένα, και να θυμίζω πως οι επενδυτές (ενεργοί ή εν δυνάμει) θα έχουν πάντα δυνατότητες είτε για αγορά είτε για πώληση. Τα τελευταία χρόνια μας έχουν αποδείξει ότι δεν υπάρχει «μια συγκεκριμένη και κατάλληλη» στιγμή για αγορά. Πάντα κάτι θα συμβαίνει, είτε κρίση, είτε εκλογές, είτε αναταραχές σε πολιτικό (παγκόσμια ή ευρωπαϊκά ή και τοπικά), οικονομικό, περιβαλλοντικό επίπεδο και όλα αυτά δημιουργούν τη κατάλληλη πλατφόρμα για αγορά ή πώληση.  Το πόσο κατάλληλη είναι η περίοδος για τον κάθε επενδυτή όμως, μπορεί να το καθορίσει το κατάλληλο Financial Planning.

     

    // Ο Βασίλης Αστεριάδης είναι MSc in Real Estate Appraisal Καθηγητής – εισηγητής Real Estate Financial Planning.

     

    Διαβάστε ακόμα: To τέλος του Airbnb. Ένα παραμύθι χωρίς happy end.

     

     

     

    x Ακολουθήστε το Andro στο Facebook

    Button to top